1. 부동산 경매 절차 해설
작 성 자 : 신성투자컨설팅 주식회사
대표이사 김 준 현
서 설
본 강좌는 부동산 경매의 환가절차에 관한 법원사무를 법령에 근거한 법리와 실무관행을 현재시행하고 있는 민사소송법에 기준을 두고 그 절차와 준비. 진행과정을 가능한 한 진행순서에 따라 서식과 양식을 포함하여 경매강좌의 실무 이해를 쉽게 설명하고자 한다.
그러나 민사소송법 중에서 강제집행편이 분리되어 강제집행에 관한 단일법으로 제정될 예정이다. 총 312조항과 부칙으로 시안이 마련되어 있고, 2002. 7. 1.부터 시행에 들어갈 예정으로 되어 있는 것으로 알고 있다. 그렇지만 시행에 들어가도 계속 사건에 관한 경과조치로 부칙 2조에 "이 법 시행 전에 신청된 집행 사건에 관하여는 종전의 규정에 따른다"라는 규정을 두어 민사진행법이 시행되어도 경매사건의 특성상 수년씩 걸리는 사건이 많으므로 앞으로 수년간은 현행법이 계속하여 집행될 것이고 상당기간 두 법률에 의한 절차가 함께 진행될 것이다.
또한 기존민사소송법이 조문만 변경되어 존속되는 법률이 대부분인 것으로 되어있다. 그러나 적지않은 부분이 개정되고 새로운 제도가 도입되어 상당한 개혁적인 제도가 될 것임에는 틀림 없다 . 변경된 중요 부분에 관여는추후 설명 하고자 한다.
그리고 부동산 경매는 강제경매와 임의경매가 있다. 임의경매라는 용어는 법전상의 용어는 아니고 담보권 실행 등을 위한 경매를 임의경매라고 한다.
1990. 1. 13. 민사소송법을 개정하면서 종래 임의경매에 관한 절차를 규율하던 경매법을 폐지하고 담보권 실행을 위한 장을 만들어 임의경매 절차에도 강제경매에 관한 규정전부를 준용하도록 하여 강제경매와 임의경매의 동일한 절차에 의하여 실시하도록 규정하고 있다.
(가) 경매 개시 절차
① 경매신청이 법원에 접수되면 경매법원은(600조) 경매 개시 결정을 하고 목적부동산을 압류
하고 관할등기소에 경매신청의 기입등기를 촉탁하고 경매 개시결정 정본을 채무자에게 송달
한다.
② 다음으로 공과주관 공무소에 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 그 부동산에 대한 채권의
유무와 한도를 통지할 것을 최고하고 등기부등본상의 채권자 이해관계인 에게 채권신고를
최고한다.
③ 또한 집달관에게 부동산 현황에 관한 조사를 명하고 감정인에게 목적부동산을 평가하게 하
여 평가액을 참작하여 최저 경매가격을 정한다. 의뢰 받은 기관은 2주 이내에 결과를 보고하
여야 한다. (법 603, 612, 615, 728조)
■ 부동산 경매사건 진행 기간표
종 류 | 기 산 일 | 기 간 | 비 고 |
경매신청서 접수 | 접수당일 | 법 601, 724① | |
개시결정 및 등기 촉탁 | 접수일로부터 | 2일 이내 | 법 603, 611, 728 |
채무자에 대한 개시 결정의 송달 | 개시결정일로부터 | 3일 이내 | 법 603, 728 |
공과주관공무소에 대한 최고 | 개시결정일로부터 | 3일 이내 (최고기간은 2주 이내) | 법 614, 728 |
채권신고의 최고 | 개시결정일로부터 | 3일 이내(최고기간은 경락기일까지) | 규 147 |
현황조사명령 | 개시결정일로부터 | 3일 이내 (조사기간은 2주 이내) | 법 603의2, 728 |
평가명령 | 등기필증 접수일로부터 | 3일 이내(평가기간은 2주 이내) | 법 612, 615, 728 |
경매물건 명세서의 작성, 그 사본 및 현황조사 보고 서, 평가서 사본의 비치 | 경매기일 1주일 이전까지 | 법 617의2, 728 규 150 | |
최초경매기일의 지정, 게시 및 신문공고의뢰, 이해관계인에의 통지 | 현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터 | 3일 이내 | 법 621, 728 법 617②, 728 |
최초경매기일 | 신문공고일로부터 14일 이후, 신문공고 의뢰일로 부터 20일 이내 | 법 619 | |
신경매 또는 재경매 기일의 지정 및 개시 (또는 게시 및 신문공고), 이해관계인에의 통지 | 사유발생일로부터 | 3일 이내 | 법 631②, 648③ 728 |
신경매 또는 재경매 기일 | 공고일로부터 | 7일 이후 20일 이내 | 법 631②, 648③ 728 |
경락기일 | 경매기일로부터 | 7일 이내 | 법 620①, 728 |
배당요구의 통지 | 배당요구일로부터 | 3일 이내 | 법 606①, 728 |
경매실시 | 경매기일 | 법 691, 628, 728 | |
경매조서 및 보증금 등의 인도 | 경매기일로부터 | 1일 이내 | 법 629, 728 |
경락허부결정의 선고 | 경락기일 | 법 620②, 638①, 728 | |
차순위매수신고인에 대한 경락기일의 지정, 이해관계인에의 통지 | 최초의 대금지급기일 후 | 3일 이내 | 법 617①, 647의2①,728 |
차순위매수신고인에 대한 경락기일 | 최초의 대금지급기일 후 | 14일 이내 | 법 620①, 728 |
경락부동산 관리명령 | 신청 당일 | 법 647②, 728 | |
대금지급기일의 지정 및 통지 | 경락허가결정 확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부룰 받은 날로부터 | 3일 이내 | 법 654①, 728 규 156, 205 |
대금지급기일 | 경락허기결정 확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은 날로부터 | 1개월 이내 | 규 156, 205 |
경매부동산 인도명령 | 신청 당일 | 법 647①, 728 | |
배당기일의 지정, 소환, 계산서 제출의 최고 | 대금납부 후 | 3일 이내 | 법 654의2, 586, 728 |
배당기일 | 대금납부 후 | 2주일 이내 | 법 654의2, 728 |
배당표의 작성 및 비치 | 배당기일 3일전까지 | 법 588②, 728 | |
배당표의 확정 | 배당기일 | 법 656, 728 | |
배당실시 배당조서의 작성 | 배당기일 | 법 658, 589, 728 | |
배당액의 공탁 또는 계좌입금 | 배당기일로부터 | 10일 이내 | 법 589③, 728 |
경락인에의 소유권 이전등기 등의 촉탁 | 배당기일 또는 등록세 납부일로부터 | 2일 이내 | 법 661, 728 |
기록인계 | 경락인에의 소유권 이전 등기등의 완료 후 | 5일 이내 |
(나) 경매의 대상
경매의 대상은 부동산이다. 부동산이란 토지 및 그 정착물과 동일시되는 권리를 말한다. 다시 말하면 토지, 건물, 등기된 임목, 성숙기가 1개월 미만의 미분리의 천연과실, 건물의 공유지분, 공장재단, 광업재단, 광업권, 어업권, 지상권, 자동차, 중기, 항공기, 선박 등이 대상이 된다.
또 미등기 부동산이나 회복등기가 되어 있지 않은 부동산도 직권으로 보존등기나 회복등기와 동시 경매대상이 될 수 있다.
(다) 집행법원
목적부동산의 소재지 지방법원이 집행법원으로 관할한다. 광업권은 광물 시굴 또는 채굴하는 지역법원, 어업권은 그 수면의 소재지를 관할법원으로 한다.(600조 1항 524조)
1개의 부동산이 수개의 법원에 관할구역에 걸쳐서 소재하고 있을 때 각각 해당 지방법원이 관할권이 있으나 다른 한 법원으로 이송하여 한 법원에서 경매를 진행할 수 있다.(600조 2항)
(라) 신청방식 및 기재사항
경매신청은 서면으로 인지를 첨부하여 관할법원에 한다. 기재사항은 채권자, 채무자표시, 부동산표시, 경매원인된 채권의 표시, 채무명의표시, 대리인표시를 정확히하고, 집행력 있는 정본, 송달증명 및 집행문, 등기부등본 및 등기할 수 있는 증명서, 부동산목록 30동, 경매신청 기입 등기 등록세, 영수필 확인서을 첨부하고, 제비용의 예납하여 신청한다.(602조, 513조 2항)
(마) 심리조사 및 개시결정
신청방식에 대한 조사, 관할조사, 채무명의 및 집행력 있는 정본조사, 부동산 소유권 조사, 압류 기타 모든 물권에 관한 조사, 체납 처분에 대한 압류 조사, 진행개시 요건 조사, 이중경매에 관한 조사, 비용예납에 관한 조사를 하게 되는데, 조사심리는 변론없이 서면에 의하여 할 수 있고 조사에 흠결이 있으면 보완과 보정을 명할 수 있다. 또한 부동산의 침해 방지를 위한 조치를 할 수 있다.
법원은 조사 심사후 경매 개시 결정과 함께 경매기입등기 촉탁을 해야 한다. 관할등기소는 등기후 등기필 통지를 법원에 해야 한다.
(바) 경매개시 결정의 송달
법원은 경매개시 결정의 압류후 직권으로 결정 등본을 채무자에게 송달한다.(603조 4항) 또 채권 자에게도 송달한다. 또 공유자, 압류자, 신청외의 채권자, 등기상 이해관계인 에게도 송달해야 한다. 이 때 이해관계인은 집행절차에 대한 이의신청권, 통지를 받을 권리, 의견진술권, 출석권, 매각조건 변경 등 그 밖의 9가지의 권리가 있다.
(사) 경매 개시결정에 대한 이의 및 집행정지
이의 사유로는 신청요건 흠결, 개시요건 흠결, 절차상 하자, 신청방식 적부에 관하여 경매사건의 이해관계인이 이의를 신?할 수 있다.
그 때 집행정지나 취소결정 등을 법원은 할 수 있다.
2. 공과주관 공무소에 대한 최고 집행법원은 경매개시결정을 한 때에는 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 그 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지할 것을 최고하여야 한다(614조). 이는 우선채권인 조세채권 등의 유무, 금액에 관하여 통지를 받아 잉여의 가망(608조, 618조 참조)이 있는지 여부를 확인함과 동시에 조세 등을 경매절차에서 교부청구할 수 있는 기회를 주어 그 징수를 용이하게 하려 함에 그 목적이 있다. 이 규정은 훈시규정이므로 이에 위반하였다 하여 경매절차가 무효로 되는 것은 아니다(대법원 1959.5.19. 자 4292민재항2 결정).
최고를 할 공무소는 경매할 부동산의 소유자의 주소지를 관할하는 세무서(송민 82-3)와 부동산소재지의 시,구,읍,면이다. 세무서에 대한 최고서에는 경매할 부동산의 소유자의 주소, 성명을 기재한다. 일건기록을 살펴 소유자의 주민등록번호를 알 수 있는 경우(기록에 첨부된 등기부등본에 소유자의 주민등록번호를 알 수 있는 경우(기록에 첨부된 등기부등본에 소유자의 주민등록번호가 기재된 경우 등)에는 최고서상의 소유자주소기재의 아래에 주민등록번호를 기입하여 최고한다(송민 90-2).
경매사건이 공장저당법상 저당권자의 신청에 의한 것이거나 채무자(임의경매에 있어서는 소유자)가 회사인 경우에는 관세청장에게도 최고를 하여야 한다(송민 82-1). 최고는 직권으로 하여야 하며 최고시기와 통지기간에 관하여는 법에 따로 정함이 없으나 대법원 예규 송민 91-5에 의하면 경매개시결정일로부터 3일 이내에 2주일 이내의 기간을 정하여 최고하도록 되어 있다(현재 서울민사지방법원에서는 경매개시결정 직후 2주간의 기간을 정하여 최고하고 있다). 그러나 관세청장에 대한 최고에 있어서는 특단의 사정이 없는 한 20일 이상의 기간을 두어야 한다(송민 82-1). 최고의 방법도 법정한 바가 없다. 통상은 송달의 방법에 의할 것이지만 반드시 그렇게 하여야 하는 것은 아니다. 법원의 재량에 따라 상당한 방법으로 하면 된다. 최고를 받은 공과주관 공무소는 법원이 정한 기간 내에 교부청구를 하여야 하나 기간 내에 교부청구를 하지 않았다 하여 실권효가 인정되는 것은 아니라는 것이 다수설이다.
(서식)
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3. 현황조사
(가)현황조사명령
법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집달관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하여야 한다(603조의 2,1항). 실무에서는 경매신청기입등기촉탁과 동시에 조사명령을 내리고 있다. 그러나 경매신청기입등기가 이루어지기 전에 조사에 착수되면 채무자가 목적부동산을 다른 사람에게 처분할 염려가 있으므로 같은 법원의 등기과에 경매신청기입등기를 촉탁하는 경우라면 모르되 그렇지 않는 한 경매신청기입등기를 촉탁한 2-3일 뒤에 조사명령을 하는 것이 무난하리라 본다. 송민91-5에서도 개시결정일(개시결정과 경매신청기입등기촉탁이 동시에 이루어지고 있음)로부터 3일 이내에 조사명령을 발하도록 되어 있다. 보고서의 제출기간은 2주간으로 하고 있다(송민 91-5).
2중개시결정을 한 경우에 있어서 먼저 개시결정한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 604조 2항에 따라 뒤의 개시결정에 의하여 절차를 속행하는 경우에는 경락으로 인한 권리의 소멸에 관한 608조 2항, 인도명령에 대한 647조 등의 적용에 관하여는 후행 사건의 압류가 기준이 되므로 앞의 압류와 뒤의 압류 사이에 임차권 기타 용익권의 설정, 가처분의 집행이 있으면 경매물건명세서의 기재사항이 달라지게 되고 따라서 선행 사건에 의한 현황조사가 뒤의 압류 후에 행해진 경우 등을 제외하고는 다시 현황조사를 명할 필요가 없다.
한편 선행의 경매절차가 정지된 경우에는 그 경매절차가 취소되더라도 617조의 2,3호의 기재사항이 변경되지 않은 때에만 뒤의 경매개시결정에 의하여 경매절차를 속행할 수 있으므로(규 146조의 2) 앞의 개시결정과 뒤의 개시결정과의 사이에 용익권이 설정되어 있는지의 여부 등을 확인하기 위하여 다시 현황조사를 명할 필요가 있다 할 것이다.
이러한 경우에 있어서는 원칙적으로 전회의 조사후의 변동사항만을 조사하면 족하다. 일단 현황조사를 하여 현황조사보고서가 제출 되었으나 새로운 사항에 관하여 현황 조사를 할 필요가 생기거나 또는 이미 제출된 조사보고서상의 조사결과에 관하여 다시 보충조사를 할 필요가 있을 때에는 추가조사명령을 하거나 재조사명령을 발 할 수 있음은 물론이다. 현황주사는 집달관에게 명하여야 하며 집달관 이외의 자에 대하여는 이를 명할 수 없다(603조의 2,1항). 다만 집행법원의 소재지에 집달관이 없는 때에는 지방법원장이 미리 정한 바에 따라 법원사무관등으로 하여금 집달관의 직무를 대행하게 할 수 있으므로(집달관법 8조) 집달관이 없는 집행법원에서는 법원사무관등에게 그 조사를 명할 수 있다 할 것이다.
한편 현황조사명령의 발령이 위법한 경우(예컨대 현황조사의 목적물이 틀렸다든가, 압류가 경합된 경우에 있어서 후행사건으로 절차를 속행하는 것이 아닌데도 다시 현황조사명령을 발한 경우 등) 이에 대하여 불복이 있는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(504조1항). 그러나 집달관의 현황조사 자체는 집달관이 집행기관으로서 행하는 직무집행이 아니라 집행법원의 보조기관으로서 행하는 직무집행이므로 집행에 관한 이의의 대상이 될 수 없다. 따라서 그에 대하여 불복이 있는 이해관계인으로서는 집달관에게 현황조사를 명한 집행법원에 대하여 그 지시감독권의 발동을 촉구하거나 집달관이 소속한 지방법원에 대하여 사법행정상의 감독권(집달관법 6조)의 발동을 촉구할 수밖에 없을 것이다.
현황조사명령의 양식은 다음과 같다.
(서식)
○ ○ 법 원
현 황 조 사 명 령
○○법원 소속 집달관 귀하
사 건 200 타경 부동산강제(임의)경매 별지기제 부동산에 대한 다음 사항을 조사하여 200 . . .까지 보고하여 주시기 바랍니다. 1. 부동산의 현상 및 점유관계 가. 부동산의 위치 및 현상(약도 첨부) 나. 부동산의 내부구조 및 사용용도 등(도면, 사진 등 첨부) 다. 부동산의 점유자와 점유권원 2. 임대차관계 가. 임차목적물 나. 임차인 다. 임차내용(보증금, 전세금, 임대차기간 등) 라. 주민등록 전입여부 및 그 일자 마. 일자 확정여부 및 그 일자 3. 기타 현황
200 . . .
판 사 (인) |
㈜문규양 2-159
(나)조사사항
현황조사에 있어서 조사할 사항은 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 수액 기타 현황이다(603조의 2,1항). 그러나 여기서 든 부동산의 현상, 점유관계, 차임 등은 현황예시에 불과하고 매각조건의 인정, 최저경매가격의 결정 및 인도명령의 허부의 판단 등을 함에 필요한 부동산에 관한 사실관계 및 권리관계 전반에 걸친 것이 곧 여기서 말하는 현황으로서 모두 본조의 조사할 사항에 속한다 할 것이다.
그러나 조사사항을 이와 같이 개괄적으로 기재하여 조사명령을 발하게 되면 구체적으로 어떠한 항목에 관하여 조사할 것인지 명확하게 못하므로 실무에서는 현황조사사항을 부동산의 현상 및 점유관계, 임대차관계 기타 현황등 크게 셋으로 나누고 전자에 속한 사항으로서는 부동산의 위치 및 현상, 부동산의 내부구조 및 사용용도 등과 부동산의 점유자와 점유권원을, 그리고 임대차에 속하는 사항으로서는 임차목적물, 임차인, 임차내용(보증금, 전세금, 임대차기간 등), 주민등록전입 여부 및 그 일자, 일자확정여부 및 그 일자 등을 조사하도록 그 조사사항을 구체적으로 세분하여 조사명령을 발하고 있다(문규양 2-159 참조).
기타 현황도 발령 당시에 법원이 구체적으로 특정하여 조사를 명할 수 있는 것(예컨대, 목적물이 공장재단인 경우 공장에 설치된 기계, 기구 등의 부속물의 설치 상황 등)은 막연히 기타 현황으로만 기재하여 조사명령을 할 것이 아니라 「기타 현황(공장에 설치된 기계,기구 등 부속물의 설치상황 등)」이라고 구체적으로 적시하여 발령을 하는 것이 바람직하다. 이 경우 점유자의 점유권원의 유무 또는 경락인에게 대항할 수 있는 여부는 가리지 않는다. 법에서 금지하고 있는 임대차(농지개혁법 17조)도 조사대상이 된다. 강제집행의 목적물이 부동산의 공유지분인 경우 그 조상의 목적물은 공유지분 그 자체가 아니라 공유지분의 대상인 본래의 부동산인 토지 또는 건물이라 할 것이다.
(다) 집달관의 조사권한
집달관은 위 현황의 조사를 위하여 부동산을 출입할 수 있고 채무자 또는 그 부동산을 점유하는 제3자에게 질문하거나 또는 문서의 제시를 요구할 수 있다(603조의 2,2항). 또 필요한 때에는 부동산에 출입하기 위하여 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 취할 수도 있고(603조의 2,3항), 관할구역 외에서도 그 직무를 행할 수 있으며 저항을 받은 때에는 경찰 또는 국군의 원조를 청구할 수 있다(규 148조, 법 496조2항). 잠긴 문을 여는 등의 처분을 한 경우에는 현황조사서에 그 조사방법을 구체적으로 기재하여야 한다(규 148조의 2,1항 3호)
(라) 현황조사보고서
집달관은 현황을 조사한 때에는 규칙 148조의 2,1항 각 호의 사항을 기재한 현황조사보고서를 소정의 기일까지 지방법원에 제출하여야 한다(규 148조의 2,1항). 또 현황조사보고서에는 조사의 목적이 된 부동산의 현황을 알 수 있도록 도면, 사진을 첨부하여야 한다(같은 조2항).
임대차목적물 소재지에 주민등록전입신고가 되어 있으면 조사보고서에 전입신고가 된 주민등록등본을 첨부하며(송민 81-3) 그밖에 임대차계약서 등 객관적 자료의 복사가 가능하면 그 사본을 보고서에 첨부한다. 법원은 이 보고서 사본도 경매물건명세서와 함께 일반인이 열람할 수 있도록 비치하여야 하므로(규 150조2항) 원본 이외에 사본을 1통 더 제출받아 두는 것이 좋다. 현황조사보고서의 기재사항은 ①사건의 표시 ②부동산의 표시 ③조사의 일시, 장소 및 방법 ④603조의 2,1항에 규정된 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 및 기타 법원이 명한 사항등에 대하여 조사한 내용 등으로 되어 있다(규 158의 2,1항).
집달관의 조사보고는 현실로 존재하는 임대차의 실체를 있는 그대로 보고하면 족하고 그 임대차가 제3자에게 대항할 수 있는 것인가 여부의 법률판단까지 할 필요는 없다. 만약 조사하여 보아도 임대차의 존부가 불명일때에는 그 이유를 설명하여야 한다. 현재 소유자 이외의 자가 점유하고있으나 그 점유의 근거가 판명되지 아니한 때에는 점유의 사실과 점유권원의 조사경과를 구체적으로 기재한다. 또 목적물이 멸실된 경우에는 그 멸실원인을 조사하여 그 결과를 기재하여야 할 것이며 목적물의 동일성이 인정되지 않는 경우에는 그렇게 된 원인과 상위의 정도 등을 조사하여 그 결과를 기재한다.
현황조사보고서의 내용에 관하여는 독립하여 불복을 신청할 수 없고 다만 이에 터잡아 이루어진 그 이후의 결정 즉 최저경매가격의 결정이나 일괄경매결정 등에 대하여 불복을 함으로써 구제를 받을 수밖에 없다 할 것이다(다만 그 후에 이루어진 최저경매가격의 결정 등에 대하여도 독립한 불복신청을 인정하지 않는 입장에서는 633조 6호를 들어 경락에 관한 이의를 하거나 경락허가결정에 대한 항고를 하는 방법밖에 없을 것임).
집달관이 위 보고서를 법원에 제출하면 법원은 집달관으로부터 영수증을 받고 수수료 및 비용을 지급한다(집달관법 16조).
(마) 집행법원에 의한 심문
집달관의 현황조사보고가 충분하지 못할 때에 다시 보충적으로 조사를 명할 수 있음은 앞에서 본 바와 같다. 그러나 이에 의하더라도 점유관계에 관한 사실을 확정할 수 없는 경우에는 집행법원이 심문기일을 지정하여 채무자, 부동산을 점유하는 제3자 기타 참고인을 심문할 수 있다(규 104조).
또 집달관의 현황조사보고서의 기재만으로는 가령 목적물의 동일성을 판단할 수 없어, 경매절차의 취소설정을 할 것인지의 여부가 가려 지지 않을 경우에는 심문기일을 지정하여 당사자, 이해관계인 기타 참고인을 심문할 수 있음은 물론 필요에 따라서는 변론을 열어 변론기일에 압류채권자로부터 증거신청을 받아 그에 따른 증거조사(예컨대 검증 등)을 할 수도 있다 할 것이다(124조 1항 단서).
실무에서는 집달관의 현황조사보고서의 기재만으로 부합물인지의 여부가 분명하지 아니하거나 목적물의 동일성에 의심이 가는 경우에 심문기일을 지정하여 그 심문절차에서 검증 등을 시행하고 있는 예도 있다.
(바) 임차인에 대한 통지
법원은 현황조사보고서등에 의하여 소액임차권자로 나타나거나 소액임차권인지 여부가 명백하지 아니한 자 또는 권리신고를 한 자에 대하여는 아래 양식에 따른 통지서를 송부하여 배당요구를 하여야만 우선배당을 받을 수 있음을 고지하여야 한다(송민 84-10 참조).
(통지서 양식)
○ ○ 법 원
통 지 서
○○○ 귀하
사 건 200 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 ○ ○ ○ 채 무 자 ○ ○ ○ 소 유 자 ○ ○ ○ 부동산의 표시 1. 귀하가 임차한 위 부동산에 관하여 위와 같이 경매절차가 진행중임을 알립니다. 1. 귀하의 임차보증금이 2,000만원(1,500만원) 이하이고 소액임차권자로서의 요건을 구비 하고 있는 경우에는 이 법원에 배당요구를 함으로써 경락대금으로부터 보증금 중 일정 액을 우선변제받을 수 있습니다. 1. 배당요구는 임대차계약서 사본, 주민등록표등본, 그리고 연체된 차임 등이 있을 때는 이를 공제한 잔여보증금에 관한 계산서 등을 첨부하여 위 경매사건의 경락기일까지 이 법원에 제출하여야 하며, 배당요구를 하지 아니한 경우에는 소액임차권자라도 배당을 받을 수 없습니다.
200 . . .
법원사무관 ○ ○ ○ (인) |
4. 최저경매가격의 결정
(가) 최저경매가격의 의의 집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하여야 한다(615조). 최저경매가격은 경매에 있어 경락을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 경락이 허가되지 아니한다(대법원 1967.9.26.자 67마796 결정). 이는 법정의 매각조건이며 전 이해관계인의 합의로써도 변경할 수 없다(622조 1항). 민사소송법이 최저경매가격을 규정하고 있는 것은 부동산의 공정 타당한 가격을 유지하고 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지하려는 데 그 목적이 있다.
(나) 목적부동산의 평가 ① 감정인의 선임 집행법원은 최저경매가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다. 감정인의 자격 및 선임에 관하여는 아무런 제한이 없으므로 법원이 부동산의 평가에 전문적인 지식 또는 경험이 있고 목적부동산의 평가를 함에 있어서 적당하다고 인정하면 누구라도 감정인으로 선임할 수 있다. 감정평가사, 한국감정원 또는 금융기관의 감정계원뿐만 아니라 법원직원(대법원 1960.11.20. 자 4293민재항 240결정), 집달관(대법원 1980.1.14. 자 79마 334 결정, 1981.2.27. 자 81마46 결정, 1981.7.29.자81마262 결정)도 감정인이 될 수 있다.
그러나 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 입법취지나 부동산 경매절차에 있어 목적물 가액의 적정한 평가의 중요성에 비추어 볼 때, 부동산경매사건에서 최저경매가격의 결정을 위하여 감정인을 선정함에 있어서는 감정평가사를 감정인으로 선정함이 원칙이라 할 것이나, 다만 실정법상 경매절차에 있어서의 감정인 자격에 아무런 제한이 없고, 대법원 판례도 감정능력이 있다고 인정되는 이상 집달관을 감정인으로 선정하여도 위법이 아니라고 판시하고 있으므로, 관내에 감정평가사가 없거나 그 밖에 각 법원의 실정상 부득이하다고 인정되는 때에는 집달관을 감정인으로 선정하더라고 무방하다(송민 82-2).
한편 금융기관의 연체대출금에 대한 경매절차에 있어서 부동산의 경매가격을 평가할 기관은 주식회사 한국감정원 또는 금융기관만이 할 수 있으며 다만 광업권을 평가하는 경우에는 대한광업진흥공사도 할 수 있다(금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 시행령 2조, 송민 76-16). 감정인의 선임결정은 별도로 하지 아니한다. 본조의 감정은 선서를 요하지 아니한다.
② 평가명령 부동산의 평가는 집행법원의 평가명령에 기하여 감정인이 행하므로 법원은 감정인에 대하여 직권으로 평가명령을 하여야 한다. 법원은 목적 부동산을 특정하여 평가를 명하여 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가를 함에 있어서 유의할 사항이 있으면 이를 지시하여야 한다.
특히 평가를 함에 있어서 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을 요하는 사항이 있는 경우에는 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시하여야 한다. 이러한 지시는 반드시 평가명령 자체에 기재하여야 하는 것은 아니고 구술로 또는 별지로 감정인에게 지시하여도 무방하다. 감정인이 평가를 하다가 의문이 생겨 문의를 하여 온 경우에 지시를 하는 경우도 있을 수 있다. 평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다(송민 91-5).
(서식)
㈜문규양 2-160
평가명령 정본은 감정인에게 송부한다
③ 평가명령의 시기 대법원예규 송민 91-5에 의하면 등기공무원으로부터 등기필증을 송부받은 날로부터 3일 이내에 하도록 되어 있다. 실무상으로는 경매절차의 신속처리와 사무처리의 간이화를 위하여 경매신청기입등기의 촉탁과 동시에 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사명령 및 평가명령을 발하고 있는 예가 많으나 문제가 있음은 위 현황조사명령에서 본 바와 같다. 평가명령 후 집행장애사유가 발견된 때에는 즉시 감정인에게 연락하여 평가에 착수하지 않도록 명하여야 할 것이다.
또한 목적부동산에 관한 법률관계가 복잡하여 평가명령을 함에 있어서 감정인에 대하여 특별한지시를 할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 등기공무원의 통지 및 현황조사보고서가 도착한 후에 평가명령을 발하여야 할 것이다.
④ 평가의 대상 ㉮ 평가의 대상은 경매목적부동산 및 경락인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 미친다. 경락인이 취득할 물적 범위는 압류의 효력이 미치는 물적 범위와 일치한다. 따라서 경매목적부동산의 구성부분, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상이 된다.
㉯ 경매목적부동산은 평가명령에 특정하여 표시되어야 한다.
㉰ 부동산의 구성부분은 부동산의 일부가 되어 당연히 압류의 효력이 미치므로 이를 평가의 대상으로 삼아야 한다. 압류 후에 구성부분으로 된 물건도 같다. 다만 타인의 권원에 의하여 부합시킨 경우에 그것이 독립의 존재를 가지는 경우에는 그 타인에게 소유권이 있으므로 그것에는 압류의 효력이 미치지 아니하고 따라서 평가의 대상이 되지 아니한다. 토지상에 입목이 있는 경우에 입목에 관한 법률에 의한 입목등기가 되어 있지 아니하거나 입목등기의 대상이 아닌 것 및 명인방법을 실시하지 아니한 것은 독립한 부동산으로 취급되지 아니하므로 입목은 그 토지의 구성부분으로서 토지의 일체로 되어 평가의 대상이 된다(대법원 1976.11.24. 자76마275 결정). 건축의 증축부분도 독립의 구분소유의 대상으로 되지 않는 한 종전건물에 부합되어 그 구성부분으로 된다.
㉱ 압류의 효력은 종물에 미치므로 종물도 평가의 대상이 된다. 압류 후의 종물에 관하여도 압류의 효력이 미친다. 다만 제3자의 소유에 속하는 종물에는 압류의 효력이 미치지 아니한다. 종물이 평가의 대상으로 된다 하더라도 반드시 목적부동산과 별도로 평가액을 산출할 필요는 없다. 그러나 고가의 종물은 독립하여 평가하여야 할 것이다. 부속물건에 대하여도 압류의 효력이 미치므로 평가의 대상이 되나 건물이 경매목적건물과 동일지번상에 있다는 사실이나 가옥대장상에 경매목적건물의 부속건물이라고 기재되어 있다는 사실만으로써는 그것이 곧 종물인 부속건물이라 단정할 수 없다.(대법원 1996.10.5. 자 66마 222결정).
㉲ 강제경매의 압류의 효력은 종된 권리에 미치므로 종된 권리도 평가의 대상이 된다. 예컨대 건물을 경매할 경우 부지의 지상권은 평가의 대상으로 된다(지상권자가 소유하고 있던 지상건물이 경매되는 경우 경매시 지상권이 유보되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 경락인은 건물과 함께 지상권도 당연히 취득한다. 대법원 1992.7.14. 선고 92다 4925판결). 그러나 임차권은 임대인의 승낙이 없으면 양도할 수 없으므로 이를 평가에서 참작할 필요가 없다(그러나 임차권에 관하여 등기가 있거나 임차인의 건물등기가 있는 경우에는 양도성이 있으므로 증액 평가되어야 한다는 견해도 있다).다만 임대인의 승낙이 있으면 평가의 대상이 된다. 경락의 결과 경락인이 법정지상권을 취득하게 될 경우에는 그 장래의 법정지상권은 평가의 대상으로 된다. 토지의 경매에 있어서 지역권(경매목적토지가 요역지인 경우)도 평가의 대상이 된다.
㉳ 미분리의 천연과실은 원래 토지의 구성부분이므로 명인방법을 구비하여 제3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 평가의 대상으로 되나 그것이 경락시까지 성숙기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되는 경우에는 평가의 대상에서 제외된다. 왜냐하면 압류는 채무자에 의한 부동산의 이용 및 관리를 방해하지 아니하기 때문이다(603조 2항). 그러나 임의경매의 경우에는 민법 259조가 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 취득한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다고 규정하고 있으므로 천연과실까지 고려하여 평가를 하여야 한다. 그러나 법정과실(예컨대 차임)은 평가의 대상이 되지 아니한다. 압류의 효력이 미치지 아니하기 때문이다.
⑤ 평가의 방법 ㉮ 어떠한 기술적 방법으로 평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나, 감정인은 경매부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정 평가하여야 한다. 지목이 답으로 되어 있다 하더라도 현황이 택지이면 택지로서 평가할 것이다. 경매부동산을 보지도 아니하고 등기부등본이나 토지대장 또는 가옥대장등본만을 보고 탁상감정을 하는 것은 위법이라 할 것이다(대법원 1968.8.26.자 68마798결정).
㉯평가의 기준시 ? 감정인은 평가시를 기준으로 하여 그 시점에 있어서의 가격을 평가하면 족하다. 다만 경락에 의하여 법정지상권이 발생하게 된다거나 경락시까지 경매부동산에 존재하는 단기임대차의 기간이 만료한다든가 하는 사정이 있어 평가의 대상 또는 평가에 있어서 참작하여야 할 권리상태가 경락시와 평가시에 각각 다를 것이 명백히 예상되는 경우에는 경락시에 상태가 평가시에 이미 존재한다고 가정하여 평가하여야 한다.
㉰ 경매부동산의 부담 ? 경매부동산 위에 경락인이 인수하여야 할 담보권이 있는 경우 예컨대 유치권이 존재하고 있는 경우에는 그 부담이 있는 부동산가격을 평가하여야 한다. 왜냐하면 경락인을 그 유치권의 피담보채권을 변제할 책임이 있기 때문이다(608조 3항). 부동산 위에 존재하는 저당권은 경락에 의하여 소멸되므로(608조 2항) 평가에 있어서 이를 고려할 필요가 없다. 경매부동산 위에 경락인에 대하여 대항할 수 있는 용익권이 존재하는 경우에는 그 부담이 있는 부동산가격을 평가하여야 한다. 따라서 경매부동산 위에 전세권(단 경락으로 인하여 소멸하는 608조2항에 규정된 전세권은 제외), 법정 또는 약정지상권, 지역권(경매목적토지가 승인지인 경우), 대항력 있는 임차권이 존재하고 있는 경우에는 그 부담이 있는 가격을 평가하여야 한다. 경락에 의하여 비로소 법정지상권이 생기는 경우에도 평가시에 고려하여야 한다. 대항력 있는 임차권으로서는 등기된 임차권(민법 621조2항), 지상건물의 등기가 된 토지임차권(민법 622조), 주민등록이 된 주택임차권(주택임대차보호법 3조) 등이 있다. 경매부동산에 가처분의 등기 또는 가등기가 되어 있는 경우에도 평가시에 이를 고려하여야 한다. 경락인이 인도명령을 받을 수 없는 경우에는 목적부동산의 인도를 받기 위하여 때로는 점유자를 상대로 소송을 하여야 되므로 이러한 사정을 고려하여 감액 평가하여야 한다.
㉱ 환지예정지의 지정 ? 환지예정지가 지정되어 있는 경우에 환지예정지의 지정에 의한 토지의 사용관계는 그 예정지 위에 이전하는 것이므로 그 예정지의 위치, 평수, 형상 기타의 사정도 종전의 토지의 평가시에 참작되어야 한다(대법원 1973.9.3.자73마762결정, 1983.9.26.자83마카33결정).
㉲공법상의 제한 ? 경매목적토지 중의 일부가 도시계획선에 저촉되는 경우에는 이러한 사정을 참작하여 평가하여야 한다. 또 경매부동산의 사용수익에 관하여 공법상의 제한이 있는 경우(예컨대 건축법 32조이하, 도시계획법 19조 이하)에는 이러한 사정도 고려하여야 한다.
㉳ 경매부동산이 수 개 있는 경우 ? 이 경우에는 원칙으로 부동산마다 개별적으로 평가하여야 한다. 수 개의 부동산을 일괄경매함이 명백한 경우에는 개별평가에 겸하여 일괄평가도 아울러 명함이 상당하다. 이 경우 어느 것을 기준으로 삼아 최저경매가격을 결정하는가는 법원의 재량에 의한다. 다만 수 개의 부동산을 일괄경매함에 있어서 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 각 부동산을 개별적으로 평가하여 각 부동산마다 최저경매가격을 정하여 놓아야 한다(655조 2항 참조). 자세한 설명은 후술 “다.의 특별매각에 관한 재판 중 (3)(나) 및 (다)”참조. 일개의 건물인데 몸채, 사랑채, 행랑채 등으로 수동의 건물로 구성되어 있더라도 그것을 동별로 평가할 필요는 없고 법률상 1개의 건물마다 평가액을 내게 하면 족하다.
㉴ 과수원에 대한 평가 ? 과수원에 대한 평가에 있어 지상 과목(果木)에 대한 수종(樹種), 수령(樹齡), 본수(本數), 시설물 등을 실상대로 개별적으로 감정 평가하여 그 지가에 대한 산출기초를 명확히 하여야 한다(송민 74-2).
㉵ 공유부동산의 지분 ? 경매의 목적이 지분인 경우에는 공유물 전체에 관하여 평가한 다음 그 지분비율에 따른 가격을 산출한다.
㉶ 집달관의 보조 ? 감정인이 그 직무를 행함에 당하여 저항을 받아 집달관에 대하여 원조를 구할 때에는 집행법원의 허가를 받아야 한다(규 102조 2항, 149조 2항).
⑥ 평가서 감정인은 평가의 결과를 기재한 서면 즉 민사소송규칙 149조의 2 1 항 각호의 사항을 기재한 평가서를 소정의 기일까지 집행법원에 제출하여야 한다. 이 평가서에는 부동산의 형상 및 그 소재지 주변의 개황을 알 수 있도록 도면을 첨부하여야 한다(규 149조의 2,2항). 법원은 이 평가서 사본도 물건명세서 사본과 함께 일반인이 열람할 수 있도록 비치하여야 하므로(규150조2항) 원본외에 사본을 1통 더 제출받아 두는 것이 좋다.
⑦ 재평가 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저경매가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있다. 그러나 경매절차진행중 상당한 기간이 경과하였다는 사실만으로써는 재평가를 명할 사유가 되지 못한다(대법원 1969.6.3. 자69마 104결정, 1971.9.2. 자72마533결정).
다만, 최초의 경매 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 경매절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그 동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저경매가격이라고 보기 어려울 때에는 법원은 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명할 수 있다 할 것이다. 평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우(예컨대 평가 후에 환지처분이 있은 경우)에도 재평가를 명해야 할 것이다.
당사자로부터 재평가신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(송민 91-1)
(다)최저경매가격의 결정
① 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정한다(615조). 감정인의 평가액을 그대로 최저경매가격으로 정하여야 하는 것은 아니다. 그러나 감정인의 평가액을 증감하여 최저경매가격을 정함에는 그럴만한 합리적인 이유가 있어야 한다. 실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저경매가격으로 정하고 있는 것이 통례이다. 그러나 예컨대 평가에 위산(違算)이 있는 경우와 같이 재평가를 명하지 않더라도 법원이 바른 평가액을 이끌어 낼 수 있을 때에는 평가액과 다른 액을 최저경매가격으로 정할 수 있다. 법원은 최저경매가격을 정함에 있어서 별도로 결정문을 작성하지 않고 경매기일공고에 최저경매가격을 기재하면 된다(반대설 있음).
② 최저경매가격은 한번 결정된 이상 함부로 변경할 것은 아니다. 그러나 앞에서 본 바와 같이 경제사정 등의 변동으로 처음으로 최저경매가격을 그대로 유지함이 사회통념상 부당하거나 평가의 전제로 된 중요한 사정에 관하여 변경이 생긴 경우 또는 최저경매가격의 결정 후에 그 기초가 된 평가에 잘못이 있음이 판명된 경우에는 재평가를 하여 이를 다시 정하여야 할 것이다. 평가에는 잘못이 없으나 평가의 취지를 오인하여 최저경매가격의 결정을 잘못 한 경우에도 최저경매가격을 다시 정하여야 한다. 신경매의 경우에는 631조 1항에 의하여 최저경매가격을 저감할 필요가 있으나 그것은 당초의 최저경매가격결정이 잘못됐기 때문은 아니다.
③ 최저경매가격의 결정에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(504조1항. 그러나 633조6호를 들어 경락허가에 대한 이의나 항고사유로 삼을 수 있으므로 집행에 관한 이의를 인정할 필요가 없다는 반대설 있음). 다만 이에 대한 집행에 관한 이의는 경매기일까지로 한정하고 경매기일 이후에는 경락허가에 대한 이의 또는 경락허가결정에 대한 항고로 다툴 것이다. |
5.경매물건명세서
법원은 ① 부동산의 표시 ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 ③ 등기되 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 ④ 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고, 그 사본을 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다(617조의 2).
(가) 경매물건명세서의 작성
경매물건명세서는 집행법원의 인식을 기재한 서면에 불과하고 재판이 아니므로 그 작성행위는 일종의 사실행위에 속한다. 따라서 법관의 서명 또는 기명날인(210조, 193조 1항)은 필요치 아니하나, 다만, 법원이 작성 하였음을 명백히 하기 위하여 아래 양식에서 보는 바와 같이 그 서면의 우측 상단에 법관이 날인을 하며(송민 90-4) 간인도 법관이 한다.
경매물건명세서 사본의 비치는 경매기일의 1주일 전까지 하여야 하므로 (규150조 1항) 적어도 그 이전에 작성되어야 한다(송민 90-4). 법원은 이를 작성함에 있어서 필요한 경우에는 이해관계인 기타 참고인을 심문할 수 있다(규104조).
(서식)
○ ○ 지 방 법 원
경 매 물 건 명 세 서
사건 | 2002타경1111 부동산강제(임의)경매 | 작성 일자 | 2002.1.10 | 담당 법관 | (인) |
1. 부동산의 표시 (예시 1) 별지목록 기재와 같음`` (예시 2) 별첨 현황조사보고서 기재 부동산 표시와 같음. (예시 3) 서울 강남구 역삼동 100대 1000평방미터 (지상에 매각대상이 아닌 별지 도면과 같은 건물 있음). (예시 4) 서울 중구 서소문동 100 지상 세멘브록조 스레트지붕 1층 주택1동 건평 100평방미터 | |||||
2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 | |||||
(예 시) 별첨 현황조사보고서 중 부동산의 점유관계 및 임대차관계조사서 기재와 같음. | |||||
3. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하 는 것 | |||||
* 법 608조를 참조하여 용익권등기(전세권의 경우는 경매기입등기 후 6월 내에 기간만료되는 것은 제외) 및 처분금지가처분등기에 관하여 기재하여야 함 | |||||
4. 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 | |||||
(예시 1) 일괄경매결정이 있으므로 해당 없음. (예시 2) 이 사건 부동산 중 토지와 건물이 서로 다른 경락인에게 경락되면 토지소유자는 건 물소유자를 위하여 지상권을 설정할 것으로 보게 됨. (예시 3) 이 사건 토지가 경락되면 매각대상이 아닌 별지도면 표시 미등기건물에 대하여 지상 권이 설정된 것으로 보게 될 여지가 있음. (예시 4) 이 사건 건물을 위하여 그 부지인 서울 중구 서소문동 100대 200평방미터에 법정지상 권이 성립됨. | |||||
(나) 기재사항
경매물건명세서에는 617조의 2,1로 내지 4호에 규정된 각 사항을 기재한다.
①부동산의 표시(1호)
경매목적물인 부동산을 기재한다. 등기부등본상의 표시와 현황이 다를 경우에는 현황도 병기한다.
② 점유관계와 관계인 진술(2호)
집달관의 현황조사보고서 등에 의하여 목적부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간(임대차기간 등), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(그 액수, 선급 유무 등)을 기재한다. 채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는 경우에는 점유의 권원이라든가 점유기간 등은 기재할 필요가 없으나 채무자가 점유자란 사실만은 이를 그대로 기재한다.
③ 경락으로 소멸되지 않는 부동산 위의 권리 또는 가처분(3호)
경매물건명세서에는「등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것」을 기재하여야 한다. 그 기재방법으로서는, 예컨대 전세권일 경우에는 그 권리의 범위, 전세권자, 전세기간, 전세금 기타 특약사항을 기재함이 상당하다. 가처분의 경우에는 가처분의 내용과 집행 연월일을 기재하면 되고 피보전권리까지 기재할 필요는 없다(반대설 있음).
유치권은 경락인에게 인수되나 (608조 3항), 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 명세서의 기재사항이 아니다.
등기된 부동산상의 부담이 경락으로 소멸되지 않고 경락인에게 인수될 것인지 여부가 불명인 경우에는 일응 인수되는 것으로 하여 최저경매가격을 정하고 명세서에도 소멸되지 않고 인수되는 것으로 기재함이 상당하다는 견해가 있으나, 이보다는 사실 그대로 그 소멸여부가 불명하다고 기재하고 다만 최저경매가격의 결정경위 (예컨대 “최저경매가격은 인수되는 것으로 보고 결정했음”)를 부기해 주는 기재방법이 무난하리라 본다.
④ 지상권의 개요(4호)
경매물건명세서에는 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 기재하여야 한다. 토지가 집행목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 집행목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 집행목적물이 되어 지상권을 취득하게 되는 경우에도 모두 기재대상이 된다.
경매물건명세서에 기재할 것은 지상권의 “개요”이므로 「이 사건 물건을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립한다」 또는 「지상건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립하다」는 식으로 간결하게 기재하면 족하다.
토지의 일부에 대해서만 법정지상권이 성립하는 경우에는 그 뜻을 기재하면 되고, 구체적으로 그 범위를 특정해서 표시할 필요는 없다. 지상권이 설정된 것으로 보게 될 가능성은 있으나 확실히 밝혀지지 않는 경우에는 예컨대 “별지도면 표시 미등기건물을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 지상권이 설정된 것으로 보게 될 여지가 있다”는 식으로 그 취지를 그대로 기재한다.
⑤ 기타
경매물건명세서 제도는 원래 기록을 보지 않고 그 명세서의 기재만으로 부동산상의 권리관계를 쉽게 알아 볼 수 있도록 하자는 데 그 취지가 있으므로 다른 문서의 인용은 가급적 피하는 것이 좋다.
(다) 경매물건명세서의 정정
경매물건명세서의 기재의 오류가 있으면 열람을 개시한 후라도 직권으로 정정할 수 있다. 이 경우 사본에 대한 정정인은 법원사무관의 직인으로 족하다 할 것이다.
정정이 경매기일 1주일 이전에 행해졌다면 그대로 경매절차를 진행할 수 있으나(다만 이 경우에는 정정 이전에 명세서를 열람한 자 등에게 불이익을 줄 염려가 있으므로, 경매기일에 집달관이 명세서에 어떠한 내용의 정정이 있었음을 고지함이 상당할 것이다), 정정이 그 이후에 행해졌다면 정정명세서 비치일부터 1주일 이후로 경매기일을 변경하는 절차를 밟아야 할 것이다.
다만, 매수신청액에 영향을 줄 염려가 없는 사항에 대한 정정에 불과한 경우에는 경매기일을 변경하지 않아도 무방하다 할 것이다.
(라)열람을 위한 비치
경매물건명세서의 원본은 경매기록에 순서에 따라 철하고, 그 사본 1부에 집달관의 현황조사보고서와 감정인의 평가서의 각 사본 1부를 사건 별로 분철한 후 경매계 사무실 등 적당한 곳에 일반인의 열람에 지장이 없도록 비치하되 그 장소 부근에 경매물건명세서의 비치장소 등의 표시를 하고 경매기일별로 구분하여 비치한다. 경매물건명세서의 사본은 매 경매기일마다 각1주일 전까지 위 장소에 비치하되 (규150조) 각 경매기일까지 계속 비치하여야 하며 경매대금이 납부되면 적당한 방법으로 이를 폐기한다.(송민 90-4)
비치기간 중은 누구라도 그리고 언제라도 무료로 자유로이 열람할 수 있다. 물론 법원의 집무시간 내에 한한다. 그러나 비치된 문서를 등사할 권리는 인정되지 않는다. 다만 법원의 직무 및 다른 열람권자의 열람에 방해가 되지 않는 한 자비로 복사하는 것은 편의상 인정해도 무방할 것이다. 비치기간 중에는 경매기록의 열람은 꼭 필요하다고 인정되는 이내 관계인에 한하여서만 허용된다(송민 90-4).
규정은 없으나 적법한 절차의 준수 여부를 경매기록상에 남기기 위하여 비치사실 및 그 연월일을 경매물건명세서의 원본 여백에 기재하고 법원사무관이 날인을 함이 상당하다(문규양 2-164 경매기일공고 및 공고게시보고서 참조).
(마) 위반의 효과
물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 경락허가에 대한 이의사유가 되며 나아가 직권에 의한 경락불허가사유가 되다(633조 6호, 635조 2항).
물건명세서를 비치하지 않았거나 또는 비치기간을 지키지 않은 경우에도 이에 준하여 봄이 상당하다.
6. 잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소
(가) 총 설
집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용(이하 위 부담과 경매비용을 포함하여 우선채권이라 한다)을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이를 압류채권자에게 통지하여 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하는 자가 없을 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 취소하여야 한다(616조). 이는 압류채권자의 무익, 무용한 집행을 방지하기 위한 규정이다.
위 규정은 경매절차의 시초부터 최저경매가격이 우선채권 총액에 미달하는 경우뿐만 아니라 경매기일에 매수신고가 없어 신경매에 있어서 최저경매가격을 저감한 결과 우선 채권 총액에 미달하는 경우, 압류가 경합된 경우 먼저 뒤의 개시결정한 경매신청이 취하되거나 경매절차가 취소되어 뒤의 개시결정에 의하여 경매가 진행되는 경우에 뒤의 경매신청인에 대한 관계에 있어서의 우선채권 총액이 최저경매가격에 미달하는 경우에도 적용된다.
경락인이 대금지급기일에 대금을 납부하지 아니하여 재경매를 하게 되는 경우에도 최저경매가액과 전경락인이 제공한 보증금의 합계액이 우선채권 총액을 넘지 않으면 본조 소정의 절차를 밟아야 한다.
압류채권자가 목적부동산을 취득할 자격이 없는 경우에는 본조1항의 통지를 하더라도 본조 2항에 의한 매수신청을 할 수 없으므로 본조 소정의 절차를 생략하고 바로 경매절차를 취소할 수 있다 할 것이다. 다만 그 자격 취득에 관하여 추완이 가능한 경우에는 일응 본조 소정의 절차를 밟아 매수신고를 받고 경락기일까지 그 자격을 추완할 수 있도록 기회를 주는 것이 보다 온당한 실무처리방법이라 할 것이다. 파산관재인이 파산법 193조 1항에 의하여 별제권의 목적이 된 부동산을 환가하기 위하여 강제경매를 신청하는 경우에는 이설이 없지 않으나 위 파산법의 규정이 파산관재인으로 하여금 파산절차를 조속히 완결시키고자 하는 데 그 목적이 있으므로 본조의 적용이 없다 할 것이다. 압류채권자와 우선채권자가 동일인인 경우에도 본조의 적용이 있는가에 관하여는 견해가 나뉘나 적어도 압류 채무명의상의 채권과 우선채권이 동일한 것인 때(예컨대, 피담보채권에 대하여 채무명의를 따로 가지고 있는 경우)에는 그 적용이 배제되는 것으로 보아도 무방할 것이다.
(나) 우선채권의 범위
① 부동산상의 부담
616조에서 말하는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담이라 함은 경매부동산의 매득금에서 압류채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 채권으로서 당해 경매절차에서 밝혀진 것을 말한다.
이에 속하는 것으로서는 다음과 같은 것이 있다.
㉮ 저당권
부동산상의 저당권은 경락에 의하여 소멸하고 매득금으로부터 배당을 받을 수 있으므로(608조 2항 참조) 선순위의 저당권에 의한 피담보채권은 우선채권에 해당한다.
우선채권이 되는 범위는 원칙으로 피담보채권 원본과 이자 및 원본의 이행기를 경과한 후의 1년 분의 지연손해금이다(민법 360조 참조)
원본채권액은 원칙으로 등기된 액이다. 그러나 기록상 등기된 채권액 이하의 금액이 실제의 채권액으로 밝혀진 경우에는 이에 의한다.
이자나 손해금에 관하여 우선권을 인정받기 위하여는 그에 관한 약정을 등기하여야 한다(부등법 140조 참조).
근저당권의 경우에는 실제의 채권액이 밝혀지지 아니하는 한 등기된 채권최고액을 우선채권액으로 한다.
공동저당권의 목적이 된 수개의 부동산 중 1개만이 경매되는 경우 또는 수개의 부동산이 분할(개별)경매되는 경우에도 피담보채권 전액이 우선채권으로 된다.
이에 반하여 공동저당권의 목적이 된 수개의 부동산이 일괄경매되는 경우에는 그 피담보채권 전액이 한번만 우선채권의 범위에 산입될 뿐이고 각 부동산마다의 피보험채권액을 합산한 액이 우선채권으로 되는 것은 아니다.
㉯전세권
전세권자는 부동산 전부에 대하여 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(민법303조). 따라서 목적부동산에 관하여 선순위의 전세권등기가 있는 경우 그것이 608조 2항의 적용을 받아 경락으로 인하여 소멸하게 될 전세권인 경우에는 그 전세금반환채권도 여기의 우선채권에 해당한다.
㉰가등기담보권
선순위 가등기담보권에 의하여 담보되는 채권은 본조의 우선채권의 범위에 들어간다. 그러나 그 권리자가 채권을 증명하여 집행법원에 신고하지 않으면 순수한 순위보전을 위한 가등기인지 또는 담보를 위한 가등기인지 알 수 없으므로 채권자의 신고가 있어야 본조의 우선채권의 범위에 들어간다.
㉱국세, 지방세, 산업재해보험료, 지방자치단체의 사용료, 수수료등 공과금은 실체적 우선권이 인정되므로(국세기본법 35조, 지방세법 31조, 1항, 산업재해보상보험법 27조의4, 지방자치법 130조 1항) 그 실제적 순위가 압류채권자의 권리에 우선하는 때에는 우선채권에 해당한다. 당해세인가 여부를 묻지 아니한다.
그러나 조세 기타 공과금채권이 강제집행절차에서 배당에 참가하기 위하여는 교부청구 또는 참가압류를 하여야 하므로(국세징수법 56조, 57조, 지방세법 65조) 교부청구 또는 참가압류를 하지 아니한 것은 우선채권에 포함되지 아니한다.
우선채권으로 되는 액은 교부청구서(국세징수법시행령 61조)또는 참가압류통지서(국세징수법시행령 63조)에 기재된 금액이다.
㉲ 임금채권 등 노무관계로 인한 채권
임금, 퇴직금, 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권도 본조의 우선채권의 범위에 들어 간다.(근로기준법 30조의 2,1항 2항). 이 채권도 경매법원으로서는 당연히 알 수 있는 사항이 아니므로 채권자가 배당용구신청을 하였을 때 본조의 우선채권으로 인정받게 된다.
㉳임차보증금
주택 또는 주택겸용 건물의 임차인(미등기 전세권자 포함, 이하 같다)은 보증금 (또는 전세금, 이하 같다)중 일정액(서울특별시 및 직할시에서는 2,000만원 이하의 보증금 중 700만원 이하, 기타 기역에서는 1,500만원 이하의 보증금 중 500만원 이하)에 관하여는 주택에 관한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 때에는 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고( 같은법 8조 1항, 12조, 같은법 시행령 3조1항, 4조), 한편 같은법 3조 1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은법 3조의 2,1항 본문).
따라서 주택임대차보호법 8조 1항의 요건을 갖춘 임차보증금 중 일정액 및 같은법 3조의 2,1항 본문의 요건을 갖춘 임차보증금은 여기의 우선채권에 해당된다. 다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 경우에 한하여 우선채권의 범위에 들어간다(같은법 3조의 2,1항 단서).
물론 이들 채권도 배당요구가 없으면 우선배당을 받을 수 없을 것이나 현황조사보고서의 기재에 의하여 그 보증금의 액수가 판명된 경우에는 아직 이들 채권자로부터 배당요구가 없더라도 본조의 잉여의 유무를 판단함에 있어서는 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 부담에 포함시켜 계산하는 것이 실무례이다.
㉴ 제 3취득자의 비용상환청구
민법 367조는 저당권이 설정된 부동산을 강제경매하는 경우에도 적용된다 할 것인바, 필요비, 유일비를 지출한 제 3취득자는 그 상환청구권에 관하여 우선권이 있고 그에 의하여 우선배당을 받을 수 있다. 따라서 제3취득자의 그러한 비용상환청구권도 본조의 우선채권에 해당한다.
다만 제3취득자가 실제로 배당을 받으려면 배당요구의 신청을 하여야 할 것이기 때문에 본조의 우선채권의 인정도 제3취득자의 신고(607조 4호)나 배당요구신청이 있어야 가능하다.
② 절차비용
경매절차비용은 항상 경락대금으로부터 우선변제받으므로 이것도 우선채권에 해당한다.
경매절차비용은 이미 지출되었음이 기록상 명백하게 나타난 경매신청기입등기 등록세(교육세 포함), 감정료, 현황조사비용, 각종 증명서 작성비용 등뿐만 아니라 장차 경매절차를 완결할때까지 지출될 것이 예상되는 경매수수료등 제반비용도 포함시켜 법원이 산정하여야 한다.
③ 일괄경매의 경우
수개의 부동산을 동시에 경매하는 경우에는 각개의 부동산에 대하여 잉여의 가망이 있는지 여부를 심사하여야 한다.
그러므로 예컨대 갑, 을 부동산을 동시에 경매하는 경우, 갑 부동산에만 저당권의 설정이 있고 갑 부동산의 최저경매가격이 그 저당권의 피담보채권액 이하라면 갑 부동산에 대하여 616조의 절차를 취하여 경매절차를 취소하여야 하고 을 부동산에 대하여는 경매절차를 속행하여야 한다.
그러나 일괄경매의 경우에는 일괄경매되는 부동산에 공통적으로 존재하는 공동저당권의 피담보채권액이나 수개의 부동산을 공동의 책임재산으로 하는 조세 기타 공과금 또는 수개의 부동산에 관하여 공통으로 생기는 절차비용은 우선채권액의 산정에 있어서 한번만 산입하여 주면 되므로 각개의 부동산에 특유한 우선채권 총액이 그 부동산의 최저경매가격에 미달하는 경우에는 각 부동산에 관한 우선채권 총액의 합계가 일괄경매되는 부동산 전부에 관한 우선채권 총액으로 되어 그 우선채권 총액이 각 부동산의 최저경매가격의 합산액 이하라면 616조의 절차를 실시할 필요가 없다.
④ 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법
경매법원의 우선채권 인정이 부당한 경우 본조 2항의 취소결정을 받은 후 그 결정에 대한 항고로 다툴 수 있을 뿐 그 이전에는 불복방법이 없다. 그러나 당해 우선채권이 이미 변제되었다거나 감소되었다는 사실 등을 증명하는 자료를 제출하여 법원 스스로 다시 판단을 할 수 있도록 촉구할 수 있음은 별문제이다.
(다) 잉여의 가망이 없다는 취지의 통지
① 통지의 시기
집행법원은 최저경매가격을 정한 후 경매기일을 공고하기 전에 우선채권 총액을 인정하여 최저경매가격으로 우선채권 총액을 변제하고 잉여가 없다고 인정되는 때에는 압류채권자에게 그 취지를 통지하여야 한다.
경매기일의 공고 후 우선채권의 신고가 있어 우선채권 총액이 최저경매가격을 초과하게 되더라도 일단 공고한 기일을 취소하거나 경매기일까지 사이에 위 통지를 할 필요는 없다. 경매기일의 공고를 마친 후에는 오히려 기일을 실시하여 우선채권 총액을 넘는 매수신고가 있는지의 여부를 실제로 시험해 보고 그 결과 만일 최고가의 매수신고가격이 우선변제 총액에 미치지 못하고 이해관계인(압류채권자와 우선채권자)의 승인(635조 2항)도 받지 못하게 되면 그때 가서 경락불허가의 결정을 하면 될 것이다. 그러나 우선채권총액이 최저경매가격을 초과하는 정도가 심하여 기일을 열더라고 우선채권총액을 넘는 매수신고가 있으리라거나 이해관계인의 승인이 있으리라고 기대할 수 없어 굳이 기일을 실시할 필요가 없음이 명백한 경우에는 공고한 기일을 취소하고(경매기일까지 시간적 여유가 있으면 압류채권자의 매수신청에 따른 경매절차의 속행에 대비하여 취소함이 없이 곧바로) 본조 소정의 절차를 밟는 것이 온당하리하 본다. 또, 다른 이유로 기일이 취소되거나 신경매, 재경매를 하게 되는 경우에는 위 통지를 하여야 할 것이다.
② 통지의 방법
압류채권자에 대한 통지는 통지서의 송달로써 한다.
이 통지서에는 사건번호, 당사자 등 형식적 사항과 최저경매가격으로 우선채권 총액을 변제하고 그 잉여가 없다는 취지 및 최저경매가격, 우선채권 총액을 기재하여야 한다.
(문례)
○ ○ 지 방 법 원
통 지 서
사 건 200 타경 부동산강제경매 채 권 자 채 무 자 위 당사자간의 강제경매사건에 관하여 이 법원이 채무자에 대한 부동산강제경매개시 결정을 하였던 바, 최저경매가격 금 원으로는 채권자에 우선하는 부동산의 부담금 원 및 경매절차비용을 변제하면 잔금이 없다고 인정되므로 민사소송법 제616조에 의하여 통지함. 따라서 채권자는 이 통지를 받은 날로부터 7일 이내에 우선변제 채권자의 채권액 기타 모든 부담금을 변제하고 남는 것이 있을 가격을 정하여, 그 값에 응하는 매수신고인이 없을 때에는 그 가격으로 매수할 것을 신청하고 충분함 보증을 제공하여야 하며 위 사항을 이행치 않을 때에는 경매절차를 취소함.
200 . . .
판 사 |
(라) 매수신청 및 보증제공에 의한 경매절차의 속행
① 매수신청
㉮압류채권자가 위 통지를 받은 날로부터 7일내에 우선채권총액을 변제하고 잉여가 있을 가격을 정하여 그 가격에 응하는 매수신고가 없는 때에는 그 가격으로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공한 경우에 한하여 법원은 경매절차를 속행하며 위 매수신청 및 보증제공이 없는 때에는 경매절차를 취소하여야 한다(616조 2항).
법원은 채권자로부터 매수신청자가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(송민 91-1).
㉯ 위 7일의 기간은 법정기간이므로 집행법원은 그 기간을 신장(伸張)하거나 단축할 수 있다(159조1항).
또 위 기간 경과후에도 경매절차취소결정이 있기 전에 매수신청 및 보증제공이 되면 경매절차를 취소하지 않고 속행하여야 할 것이다(대법원 1975.3.28자 75마64 결정).
경매법원이 7일의 기간경과를 이유로 경매절차를 취소하는 결정을 한 이후에도 압류채권자가 이 결정에 대하여 즉시항고를 제기하고(616조 3항) 매수신청과 보증을 제공하면 항고법원은 경매절차를 속행하게 하기 위하여 원결정을 취소하여야 할 것이다.
㉰ 매수신청을 함에 있어서는 우선채권 총액을 넘은 일정한 액을 매수신청금액으로 명시하여야 한다.
㉱ 압류채권자는 매수신청 및 보증제공을 하더라도 경매기일까지는 이를 철회할 수 있다. 철회를 한 경우에는 보증의 반환을 청구할 수 있다.
② 보증의 제공
㉮압류채권자가 매수신청을 함에 있어서는 충분한 보증을 제공하여야 한다(616조 2항).
어느 정도의 액이 충분한 보증으로 되는가에 관하여 법문에 구체적인 정함이 없으므로 원칙으로는 법원이 압류채권자의 신용, 자산정도, 성실성 등 제반 사정을 고려하여 충분한 보증인가 여부를 결정하여야 할 것이지만 보증액에 관한 일응의 기준으로서는 최저경매가격과 압류채권자의 매수신청금액과의 차액이 보증액으로 된다는 견해와 압류채권자의 매수신청금액과 동액이거나 적어도 우선채권 총액과 동액이라는 견해가 있다.
실무례는 최저경매가격과 매수신청액의 차액을 보증액으로 하고 있다.
㉯ 보증제공의 방법에 관하여는 475조가 적용될 것이므로 현금이나 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하고 그 공탁서 원본을 매수신청서와 함께 집행법원에 제출하면 된다( 제1편 제8장 집행에 관한 담보와 공탁 참조). 다만 그 성질상 지급보증위탁계약을 체결한 문서의 제출에 의한 보증을 허용되지 아니한다(송민 90-3)
㉰법원은 압류채권자가 제공한 보증이 충분하지 못하다고 인정하면 압류채권자에게 추가보증의 제공을 명할 수 있고 이에 응하지 않으면 경매절차를 취소할 것이다.
그러나 보증제공이 충분한 경우에는 압류채권자가 제출한 매수신청서의 여백에 「인가」한다는 뜻을 표시하고 판사가 날인한 후 경매절차를 속행한다.
③ 매수신청 및 보증제공 후의 절차
㉮압류채권자가 매수신청을 한 경우에 그 매수신청금액 이상의 가격이 아니면 경락허가가 되지 않는다는 점에서 최저경매가격과 비슷한 의미를 가지고 있으므로 압류채권자로부터 매수신청이 있었다는 취지 및 그 매수신청금액을 경매기일의 공고에 기재하여야 할 것이다. 다만 그 기재가 없었더라도 633조 4호의 경락허가에 대한 이의사유로는 되지 않는다 할 것이다.
㉯ 경매기일에서 압류채권자의 매수신청금액 이상의 액으로 매수가격의 신고가 없으면 그 신고가격이 최저경매가격을 초과하더라도 경락허가를 하여서는 아니되므로 집달관은 특별매각조건이 있는 경우에 준하여 매수신청금액을 고지하고 매수가격신고를 최고하여야 한다(624조).
위 금액 이상의 매수가격의 신고가 없는 경우에는 압류채권자가 경매기일에 출석하였는지 여부를 불문하고 압류채권자를 최고가매수신고인으로 하여 그 성명과 가격을 호창한 후 경매의 종결을 고지하여야 한다(627조 1항)
압류채권자는 625조의 매수신청의 보증을 제공할 필요가 없다. 다만 압류채권자도 경매기일에 출석하여 매수신청액보다 고가로 매수가격을 신고할 수 있으므로 이와 같이 하여 최고가매수신고인이 된 경우에 앞서 제공한 보증액이 그 매수신고가격의 10분의 1이 되지 아니하면 10분의 1에 달한 만큼의 보증을 추가로 제공하여야 한다.
최고가매수신고가격이 압류채권자의 매수신청금액과 동액인 경우에는 그 매수신청인이 최고가매수신고인으로 된다.
㉰ 압류채권자가 최고가매수신고인으로 된 경우에도 경락기일에서의 절차는 일반의 경우와 다른 바가 없으므로 법원을 출석한 이해관계인의 진술이 있은 후에 경락허부의 결정을 하여야 한다.
㉱ 압류채권자의 보증제공액이 경락대금에 미달하는 경우에 경락인으로 된 압류채권자가 대금지급기일에 그 차액을 경락대금으로 납부하지 아니하고 차순위 매수신고인이 없는 경우에는 재경매를 할 것이 아니라 경매절차를 취소하여야 한다.
이 때에 다시 압류채권자에게 본조 1항의 통지를 할 필요가 없음은 물론이다.
경매절차의 취소결정이 확정되면 압류채권자는 앞서 제공한 보증금의 반환을 받을 수 있다.
압류 채권자 이외의자가 경락인과 차순위 매수신고인이 되었으나, 경락인이 대금지급기일에 경락대금을 납부하지 아니하고 차순위 매수 신고인도 이를 납부하지 않은 경우의 처리방법에 관하여는, 경락허가 결정이 확정되더라고 경락인이 대금을 납부할 때까지는 압류채권자의 매수신청의 효력이 유지되므로 경락인 및 차순위 매수신고인이 경락대금을 납부하지 않을 때에는 재경매를 할 것이 아니라 압류채권자에게 경락을 허가할 것이라고 하는 설과 일단 압류채권자의 신청액을 넘는 매수 신청이 있고 그 자에 대하여 경락 허가결정이 되어 그 결정이 확정된 경우에는 압류채권자의 매수신청은 이로써 그 효력을 잃게 되므로 경락인 및 차순위매수신고인이 대금을 납부하지 않을 때에는 재경매를 하여야 하며 이때에는 전경락인 및 차순위매수신고인의 보증금을 최저경매가격에 합산하여 잉여의 유무를 판단하되 그렇게 하여도 잉여가 없다고 인정될 때에는 본조 소정의 절차를 다시 밟아야 한다는 견해가 있다.
(마) 경매절차의 취소
압류채권자가 잉여의 가망이 없다는 통지를 받고 7일내(또는 신장된 기간내)에 적법한 매수신청 및 보증제공이 없을 때에는 법원은 결정으로 경매절차를 취소한다(616조 2항).
다만, 위 기간경과후라 할지라도 취소결정전에 적법한 매수신청 및 보증제공이 있으면 경매절차를 속행하여야 한다함은 전술한 바와 같다.
(취소결정문례)
○ ○ 지 방 법 원
결 정
사 건 200 타경 000 부동산강제경매 채 권 자 채 무 자 주 문 별지목록기재 부동산에 대한 강제경매절차를 취소한다. 이 유 채권자는 이 법원이 1200○. ○○. ○○자로 한 민사소송법 제616조 1항에 의한 통지를 받고서도 같은조2항에 의한 신청을 하지 아니하므로 주문과 같이 결정한다.
200 . . .
판 사 |
위 취소결정은 채권자에게 고지한다. 통상 송달의 방법을 취한다.
압류채권자는 위 취소결정에 대하여 즉시항고할 수 있다(616조 3항).
취소결정이 확정되면 법원은 직권으로 위 취소결정을 등기원인으로 하여 경매신청기입등기의 말소를 촉탁한다. 이 경우 말소등기에 필요한 등록세(등록세 3,000원 + 교육세 600원)는 압류채권자가 납입하여야 할 것이나 압류채권자가 납부하지 아니하는 경우에는 그대로 등기말소촉탁을 하되 촉탁서의 등록세란에 등록세액을 기재하고 그 여백에 등록세미납이므로 추징조치를 취하라는 취지를 기재한다.
(바) 본조위반의 효과
본조1항에 해당하는 경우인데 이를 간과하고 경매절차를 진행하여 최저경매가격으로 매수신고를 하는 사람이 있어서 집달관이 최고가매수신고인으로 호창을 하고 경매를 종결하였다 하더라도 경락기일이 되기전에 경매법원이 그 과오를 발견하였으면 경락기일에 633조 4호, 635조 2항을 적용하여 경락을 불허하는 결정을 한다.
경락불허가결정을 하여야 할 것임에도 이를 간과하여 경락허가결정을 한 경우 즉시 즉시항고를 할 수 있는 자는 압류채권자와 우선채권자에 한하고 채무자와 소유자는 이에 대하여 항고할 수 없다(대법원 1979.5.22. 자 79마 67 결정, 1981.8.29. 자 81마158결정 등). 경매의 실시결과 608조 1항의 조건을 충족할 수 있는 가격으로 매수신고가 있었으면 본조위반의 하자는 치유된다.
7. 경매기일
(가) 경매기일의 지정 경매기일이라 함은 집행법원이 경매부동산에 대한 경매를 실시하는 기일을 말한다. 집행법원은 공과주관공무소에 대한 최고, 현황조사, 최저경매가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 경매개일을 정하여 공고한다(617조). 송민 91-5에 의하면 최초경매기일의 지정?게시 및 공고는 현황조사 보고서 및 평가서의 접수일로부터 3일이내에 하도록 되어 있다. 이해관계인이 경매기일의 지정에 관하여 합의를 하더라도 법원은 이에 구속되지 아니한다.
경매개일의 지정은 연월일 시각을 정하여야하고 만약 시각의 지정이 없으면 법원의 일상집무개시시간 이후의 적당한 시간에 개정하는 취지라고 볼 것이다. 최초의 경매기일은 공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일이내로 정하여야 한다.(619조 1항, 송민 91-5). 즉 최초의 경매기일은 공고일 익일부터 14일에 해당하는 날을 포함하여 그 이후로 지정하면 되므로 공고일과 경매기일간의 중간기일이 13일이면 족하다(대법원 1979.3.20. 자 79마79 결정).
이와 같은 최소한 13일의 중간기간은 공고사항에 변경이 있는 때에도 변경공고일로부터 계산하여야 하며 위 기간이 준수되도록 신기일을 정하여야 한다. 신경매개일과 재경매기일은 공고일로부터 7일 이후 20일 이내로 정한다.(631조 2항, 송민91-5). 경매기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 행하나(612조 1항) 최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하도록 되어 있으므로(621조 2항) 최초의 경매기일에 관한 한 공고일과 경매기일간에 두어야 할 법정기간은 신문에 게재하여 하는 공고에도, 지켜져야 한다.
(나) 경매명령 법원이 경매기일을 지정하면 다음과 같은 서식의 경매명령을 발한다.
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이 경매명령은 집달관에게 별도로 송부하지 아니하고 기록에 가철하여 두었다가 경매기일 공고가 끝난 후에 경매사건기록과 함께 집달관에게 교부하여 경매를 실시하도록 한다.
(다) 경매기일의 취소, 변경 법원은 일단 정하여진 경매기일을 자유재량에 의하여 변경할 수 있다. 특히 법원은 경매절차 과정에 위법한 점이 있음을 발견하였다든지 불가피한 사정이 발생하여 경매기일에 경매를 실시할 수 없는 경우에는 경매기일을 취소하거나 변경하여 적법한 경매절차가 이루어지도록 하여야 한다.
이해관계인은 기일지정ㆍ변경신청권이 없으므로 이해관계인간에 기일변경에 관하여 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 아니한다. 152조 4항의 규정은 경매기일이나 경락기일에는 적용되지 않으며 변경하지 않을 경우에 신청각하결정을 할 필요가 없다. 법원은 이해관계인으로부터 경매기일의 변경신청서가 제출되면 문서건 명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(송민 91-1).
510조의 집행 정지서류가 제출된 때에는 법원은 경매기일의 지정을 취소하여야 한다. 변경후의 경매기일도 최초의 경매기일은 그 공고일로부터 14일 이후로 정하여야 한다. 이 때 최초의 경매기일공고가 게시판에 그대로 남아 있는 상태라면 618조 소정의 각 사항을 다시 게시함이 없이 단지 새로이 지정된 일시만을 공고하면 되나 그것이 수거되어 없어진 다음에는 최초의 경매기일공고와 마찬가지로 618조 소정의 각 사항을 모두 게시하여야 한다. 변경된 기일의 공고는 게시판에만 하는 것이 실무례이다. |
8. 경락기일
(가) 경락기일의 지정일 경매가 실시되어 최고가매수신고인이 있을 때 법원이 출석한 이해관계인의 진술을 듣고 경매절차의 적법여부를 심사하여 경락허가 또는 불허가의 결정을 선고하는 기일을 경락기일이라 한다. 법원은 경매기일을 지정함과 동시에 직권으로 경락기일을 정하여 공고하여야 한다(617조). 경락기일은 경매기일로부터 7일내로 정하여야 한다(620조 1항). 이 규정은 훈시규정으로 해한다(대법원 1961.1.18. 자 4293민재항 405 결정).
(나) 경락기일의 변경 법원은 자유재량에 의하여 경매기일전에 경매개일과 함께 경락기일을 변경하거나 또는 경매실시후에 경락기일만을 변경할 수도 있고 또 경락기일을 개시한 후에 이를 연기할 수도 있다.
새로 지정된 경락기일도 경매기일로부터 7일 이내이어야 하나 이는 훈시규정이므로 7일 이후라도 위법은 아니다. 경매기일의 종료후에 경락기일을 변경한 때에는 이해관계인, 최고가 매수신고인 및 차순위매수신고인에게 변경된 기일을 통지하여야 한다(규154조 1항). 이 통지는 기록에 표시된 이해관계인등의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다(규154조 2항, 법617조 3항). 경락기일을 공고하는 취지는 이해관계인에게 경락기일을 알려줌으로써 그 기일에 출석하여 경락에 관한 의견을 진술할 기회를 주기 위한 것이므로 변경된 경락기일을 우편송달 기타의 방법으로 각 이해관계인에게 통지하여 이를 알림으로써 족하고 변경된 경락기일을 공고하지 아니하였다 하여 위법이라 할 수 없다(대법원 1966.7.29. 자 66마125결정).
경매실시 후 경락기일까지의 사이에 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본이 제출된 때 (510조 2호)에는 일단 경락기일을 연 다음에 633조 1호 후단 635조 2항에 의하여 경락불허가결정을 함이 상당하다. |
9. 경매기일의 공고
(가)공고방법 경매 및 경락기일을 지정한 때에는 법원은 경매 및 경락기일을 공고하여야 한다(617조). 경매기일의 공고는 법원이 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시한다(621조 1항). 여기서 법원의 게시판이라함은 집행법원의 게시판을 의미한다. 실무의 취급례를 보면 게시문이 없어지는 것을 막기 위하여 법원의 게시판에 철창문을 만들어 달고 시정하여 그 안에 게시문을 여러 개 겹쳐서 매달아 놓는 것이 통례이다(다만 이론상으로는 위와 같은 공고방법은 부적법하다는 견해도 있다).
최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하여야 한다(621조 2항 전단). 법원이 필요하다고 인장할 때에는 그 외의 경매기일에 관하여도 신문에 게재할 수 있다(621조 2항 후단). 그러나 예규상으로는 최초의 경매기일외의 경매개일에 관한 공고는 법원이 특히 필요하다고 인정하는 경우를 제외하고는 법원게시판에 공고사항을 기재한 서면을 게시하는 방법으로 하도록 되어 있다(송민 83-5 3항 4호 (1)). 신문광고비용은 광고비총액을 경매부동산의 수에 따라 균분하여 각 사건의 경매예납금중에서 지출한다(송민 84-1).
경매기일의 공고는 집행법원이 하는 것이므로 공고사항을 기재한 서면(공고서)에는 공고시행 명의인으로 집행법원(법원조직법상의 법원)을 표시하고 법원의 청인을 찍고 법원사무관등의 직인을 간인한다.
집행법원의 표시외에 그 법원을 구성하는 법관의 성명 또는 현실적으로 공고를 게시하는 자의 성명의 표시나 날인을 할 필요는 없다. 경매기일의 공고서는 2통 작성하여 그 중 1통은 기록에 가철하고 1통은 법원의 게시판에 게시한다. 또한 그 사본 1통을 담임사무관등의 사무실(사무과)에 비치하여 이해관계인이나 일반인의 열람에 공한다.
사무실에 비치할 공고서는 각 매장마다 투명비닐바인다에 넣어 압철한 후 과장이나 차석자가 이를 관리하고 매일 공고서의 이상 유무를 확인하여 없어 진 것이 있을 때에는 즉시 보완하여야 한다. 가능하면 이 공고서에 목적물의 사진도 함께 붙여서 보관한다. 경매기일이 지정된 때에는 경매할 사건의 사건번호를 기재한 사건목록을 3부 작성하여 1부는 게시판에 공고서와 함께 게시하고 1부는 담당법관에게 나머지 1부는 집달관에게 송부한다.(송민83-5 2항). 한편 위공고서와 함께 게시하는 사건목록에는 공고일자를 명시하고 게시된 공고서와 동일한 서면이 사무실에 비치되어 있어 언제든지 열람할 수 있다는 취지의 문구를 기재하여야 한다(송민 83-5 3항 가호).
법원의 게시판에 게시하는 것은 법원사무관등이 담당한다. 공고를 게시한 법원사무관등은 기록에 편철하는 경매기일 공고 및 공고게시보고서에 공고게시의 연월일을 기재하고 법원사무관등의 직인을 날인하는 한편 신문사로부터 공고를 게재한 신문을 송부받아 그 중에서 그 신문의 제호, 발행일자, 공고문부분을 따로 오려 기록과 같은 크기의 한장의 백지위에 적절히 배열하여 그 사본을 기록에 편철한다.
(서식)
주 : 게시판에 게시할 경매기일공고서는 제목 중 “및 공고게시보고서”부분을 삭제함.
공고는 최초의 경매기일은 적어도 14일이상, 신 경매기일등은 7일이상 계속하여 게시판에 게시하여야 한다. 경매기일이 지정된 사건을 기일부에 등재하고 그 결과등을 기재하여야 한다(송민 84-5, 85-1).
(나) 경매기일공고에 기재할 사항 경매기일공고에는 다음의 사항을 기재하여야 한다(618조) 그러나 신문에 하는 공고에는 경매할 부동산, 최저경매가격 및 경매의 일시와 장소등 그 요지만을 게재하면 된다(612조 2항, 규153조의 2). 그 방식은 성업공사등 금융기관에서 행하는 공매광고의 방식을 참작하여 정한다(송민 84-1).
① 부동산의 표시(1호) 경매부동산의 표시를 공고에 기재하는 목적은 경매목적물의 특정과 그 목적물의 실질적가치를 경매희망자 일반에게 알림으로써 그들에게 판단자료를 주자는데 있으므로 경매기일의 공고에는 경매부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정하여 표시하여야 할 뿐 아니라 경매희망자로 하여금 목적물의 실질적가치를 알 수 있도록 구체적으로 부동산의 현황을 표시하여야 한다(대법원 1964.10.28. 자 64마595 결정).
따라서 경매부동산의 표시가 특정되지 않은 경매기일공고는 부적법하다(대법원 1973.5.23. 자 73마888결정). 또 공부상의 표시와 실제의 면적, 구조등이 상이한 때에는 공부상의 표시뿐만 아니라 평가서, 현황보고서등의 내용에 의한 실제의 지번, 지목, 면적, 구조, 종물, 부가물 등도 아울러 표시하여야 한다. 예컨대 증축에 의하여 실제 건평이 증가된 경우에는 그 실측평수도 기재하여야 하고 또 등기부에 표시되지 아니한 부속 건물, 종물등도 표시한다.
또한 토지에 대하여 환지예정지가 지정되어 있는 경우에는 종전토지의 지번, 지적뿐만 아니라 환지예정지 지정의 구체적 내용(예컨대 위치, 지적등)도 병기하여야 한다(대법원 1974.1.8. 자 73마 683 결정). 위와 같은 부동산의 실제에 관한 표시를 누락하면 공고에 부동산의 표시를 하지 아니한 것으로 되어 경락불허의 사유로 된다(635조 2항).
② 강제집행에 의하여 경매하는 취지(2호) 경매에 갈음하여 입찰을 명한 때에는 입찰을 하는 취지를 기재한다.
③ 부동산의 점유자, 점유권원, 점유사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 약정유무와 그 수액(3호) 점유자란 부동산을 현실로 직접 지배하고 있는 자를 말하며 간접점유자는 이에 포함되지 아니한다. 점유자가 누구인지 밝혀지지 않을 때에는 점유자불명으로 기재할 수밖에 없을 것이다, 여기서 점유의 권원이란 점유자의 점유를 정당하게 할 법률상의 원인을 말하며 그것이 경락인에 대항할 수 있는가의 여부를 묻지 아니한다. 점유사용할 수 있는 기간은 가능한 한 기시와 종기를 ○○년 ○○월 ○○일부터 ○○년 ○○월 ○○일까지 식으로 월,일까지 명백히 기재한다. 조사결과 점유권원의 존부자체가 불명하거나 차임또는 보증금의 액이 불명인 때에도 그 취지를 기재한다.
집행법원은 집달관의 현황조사보고서, 집행기록중의 등기부등본, 감정인의 평가서 등에 의하여 점유에 관한 위 각 사항을 조사하여야 하나 스스로 검증 기타 증거조사를 하는 것은 허용되지 아니한다.
공고의 본호의 사항에 대한 기재가 누락된 경우에는 경락허가에 대한 이의사유(633조 5호)가 됨은 물론이나 그로 인하여 손해를 받은 경우가 아니면 이의로써 그 주장을 할 수 없다. 따라서 채무자는 공고의 누락으로 인하여 이의를 할 수 없다(대법원 1959.12.21. 자 4292민재항287 결정). 임차권자도 그것이 공고에서 빠졌다하여 불이익하게 될 것이 없으므로 이의를 할 수 없다.
④ 경매의 일시, 장소 및 경매할 집달관의 성명(4호) 경매기일의 일자만을 표시하고 시각을 표시하지 아니한 경우에는 법원이 통상 집무를 개시하는 시각에 개시할 수 있다는 취지로 해한다. 경매기일의 변경이 있으면 새로 공고하여야 한다.
다만 변경전 공고가 그대로 게시되어 있는 경우에는 기일변경공고만을 해도 무방하다. 경매의 장소는 당해 경매사건에 관하여 현실로 경매를 실시할 장소를 말한다.
경매는 원칙으로 집행법원내에서 실시하여야 하나 집달관은 법원의 허가를 얻어 법원이외의 장소에서 할 수도 있다(619조 2항). 따라서 집행법원의 경매법정뿐만 아니라 집달관사무로 또는 부동산소재지의 시, 구, 읍 면사무소나 부동산소재지 현장에서 실시할 수도 있다. 집행법원의 허가가 있더라도 경매기일의 공고에 기재하지 아니한 장소에서 경매를 실시하는 것은 허용되지 아니한다. 집달관사무소가 법원구내에 없다하여 619조 2항의 규정을 무시하고 미리 경매장소를 법원구내가 아닌 다른 장소로 정할 수 없다(송민 64-5). 경매기일공고에 경매할 자로 표시된 집달관이 사망, 질병 기타의 사유로 경매를 실시할 수 없게 되면 같은 소속의 다른 집달관이 대신 그 경매절차를 주재하여도 무방하다(대법원 1961.2.24.자 4293민재항473 결정).
⑤ 최저경매가격(5호) 경매기일의 공고에는 경매부동산의 최저경매가격을 기재하여야 한다. 경매기일의 공고가 잘못되어 새로 경매기일을 정하든가 전경락인이 대금을 지급하지 아니하여 재경매기일을 정한 경우에는 전경매기일에 있어서의 최저경매가격이 그대로 유지된다.
경매부동산이 수개인 경우에는 각 부동산별로 최저경매가격을 표시하여 공고하여야 할 것이고 일괄경매하는 경우에 한하여 모든 부동산의 평가액을 합산하여 최저경매가격을 표시하여도 무방하다. 경매기일의 공고에 최저경매가격의 기재가 없으면 경락불허가사유가 된다. 그러나 최저경매가격을 정정하고 정정관인을 찍지 않은 사실만으로는 그 공고를 위법하다고 할 수 없다(대법원 1964.3.24. 자 63마48결정).
또한 최저경매가격에 오기가 있어서 그것이 실제의 최저경매가격보다 저액으로 기재된 경우에 매수신고된 가격이 실제의 최저경매가격을 상회하는 액이라면 그대로 경락을 허가하여도 무방하고 다만 실제의 최저경매가격에 미달하는 가격의 매수신고가 있는 경우에만 경락불허가사유가 된다.
⑥ 경락일시, 장소(6호) 경락기일도 그 일자와 시각을 기재하여야 한다. 만일 일자만을 기재하였을 때에는 집행법원의 집무시간내에 경락기일을 열것이라는 취지로 보아야 한다. 경락장소는 집행법원내로 정하여야 한다.(620조 2항).
⑦ 집행기록을 열람할 장소(7호) 집달관을 경매기일에 집행기록을 각인에게 열람하게 하여야 하므로(624조) 집행기록을 열람할 장소라 함은 집달관주재하에 열람시키게 되는 장소를 말한다. 따라서 경매기일 공고에 기재할 기록열람장소는 경매기일의 실시장소와 동일한 장소가 될 것이다.
경매기일 전에도 이해관계인이나 매수희망자는 151조의 규정에 따라 집행법원에서 기록을 열람할 수 있으나 그것은 경매기일 공고에 기재할 필요가 없다. 경매기일공고전에는 경매절차의 이해관계인(607조, 728조) 또는 이해관계인이 될 자격이 있음을 증명하는 서면을 소지한 자나 151조 1항에 해당하는 자에 한하여 기록의 열람을 허용하고 그 밖의 사람에 대하여는 열람을 허용하지 말아야 하며 기록의 열람을 허용할 때에는 가능한 한 이해관계의 증명을 엄격히 요구하여야 한다. 그리고 기록열람시에는 반드시 열람자의 주민등록증에 의하여 본인여부를 확인하고 주소, 성명, 주민등록번호를 명기한다(송민 83-5).
⑧ 등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산위에 권리있는 자의 채권을 신고할 취지(8호) 등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산상의 권리자가 이해관계인으로 되기 위하여는 권리를 증명하여 경매법원에 신고하여야 하므로(607조 4호) 그 권리자에 대하여 경매실시사실을 알리고 권리의 증명과 신고를 최고하기 위하여 공고에 기재하도록 할 것이다.
⑨ 이해관계인이 경매기일에 출석할 취지(9호)
⑩ 그 밖의 사항 경매기일의 공고에는 위에서 열거한 사항외에 ①615조의 2 규정에 의하여 일괄경매의 결정을 한 때에는 그 취지 ②민사소송규칙 151조의 규정에 의하여 매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용 ③경매물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본이 경매기일의 1주일전까지 법원에 비치되어 일반인의 열람을 위하여 제공된다는 취지를 기재하여야 한다.
(문례) 경매기일공고 (게시판에 하는 공고)
주 : 게시판에 게시할 경매기일공고서는 제목 중 “ 및 공고게시보고서”부분을 삭제함.
(목록 예시1)
(목록예시2)
(문례) 경매기일공고(신문에 하는 공고)
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10. 경매기일의 통지
법원은 경매기일과 경락기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다(617조2항). 이 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소(예컨대, 등기부등본 또는 권리신고서나 배당요구신청서상의 주소등)에 등기우편으로 발송할 수 있다.(같은조 3항). 이와 같은 송달방법은 소송절차상의 우편송달에 해당한다 할 것이므로 그 발송시에 송달의 효력이 있다. 다만 국가가 이해관계인인 경우(특히 조세체납으로 인한 국명의로 압류등기가 되어 있는 때)에 국가의 법률상대표자 법무부장관에게 송달할 최초의 경매기일통지서에는 소관관서를 명백히 알 수 있도록 채무자의 주소를 기입하고 부동산목록을 첨부하여 송달한다(송민73-3). 경매기일통지일과 경매기일사이에 14일 또는 7일의 기간이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 1970.1.30자 69마 1104결정). (서식)
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11. 특별매각조건에 관한 재판
총 설
매각조건이라함은 법원이 경매부동산을 매각하여 그 소유권을 경락인에게 이전시키는 조건을 말한다. 다시말하면 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다.
매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별된다.
법정매각조건은 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건을 말하며, 특별매각조건은 각개의 경매절차에 있어서 특별히 정한 매각조건을 말한다.
어느 특정경매절차가 법정매각조건에 의하여 실시되는 경우에는 경매기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없으나 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집달관이 경매기일에 고지하여야 하며(624조), 특별매각조건으로 경락한 때에는 경락허가결정에 그 조건을 기재하여야 한다(640조 1항).
12. 법정매각조건
법정매각조건중 주요한 것을 보면 다음과 같다.
(가) 최저경매가격미만의 매각불허(631조)
(나) 부동산위의 담보권, 용익권의 소멸, 인수(608조)
(다) 매수신청인의 의무(625조,626조 1항)
(라) 잉여가 없는 경우의 경매불허(608조, 616조)
(마) 경락인의 소유권 취득시기(646조의 2)
(바) 경락인의 인도청구를 할 수 있는 시기(647조)
(사) 경락인의 대금지급의무와 그 지급시기(654조,648조)
(아) 소유권 취득등기의 시기, 방법(661조 1항)
(자) 경락인의 소유권이전등기 및 불인수 부담말소에 관한 비용의 부담(661조 2항)
(차) 경락인의 추탈담보에 기한 청구권(민법 578조, 580조)
매각조건이라고 할 수 없는 것으로서는 경매의 장소, 경매기일, 경락기일, 기일의 공고,
경락허부결정의 방법 등을 들 수 있고 경락허부에 관한 이의의 진술, 경락허부결정에 대한
항고권 등도 각 이해관계인이 가지는 강제집행법상의 권리이지 매각조건은 아니다.
12. 법정매각조건
법정매각조건중 주요한 것을 보면 다음과 같다.
(가) 최저경매가격미만의 매각불허(631조)
(나) 부동산위의 담보권, 용익권의 소멸, 인수(608조)
(다) 매수신청인의 의무(625조,626조 1항)
(라) 잉여가 없는 경우의 경매불허(608조, 616조)
(마) 경락인의 소유권 취득시기(646조의 2)
(바) 경락인의 인도청구를 할 수 있는 시기(647조)
(사) 경락인의 대금지급의무와 그 지급시기(654조,648조)
(아) 소유권 취득등기의 시기, 방법(661조 1항)
(자) 경락인의 소유권이전등기 및 불인수 부담말소에 관한 비용의 부담(661조 2항)
(차) 경락인의 추탈담보에 기한 청구권(민법 578조, 580조)
매각조건이라고 할 수 없는 것으로서는 경매의 장소, 경매기일, 경락기일, 기일의 공고,
경락허부결정의 방법 등을 들 수 있고 경락허부에 관한 이의의 진술, 경락허부결정에 대한
항고권 등도 각 이해관계인이 가지는 강제집행법상의 권리이지 매각조건은 아니다.
13. 분할경매(개별경매)와 일괄경매
(가) 분할경매의 원칙
1개의 경매절차에서 수 개의 부동산을 경매하는 경우에 최저경매가격의 결정과 경매를 각 부동산별로 하는 방법과 수개의 부동산 전부에 관하여 일괄하여 하는 방법이 있다. 전자를 분할경매 또는 개별경매, 후자를 일괄경매라 한다.
민사소송법은 수개의 부동산을 경매하는 경우에 1개의 부동산의 매득금으로 각 채권자에게 변제하고 그 집행비용에 충분한 때에는 다른 부동산에 대한 경락을 허가하지 아니한다고 규정(636조 1항)하고 있기 때문에 이 규정에 비추어 보면 민사소송법은 분할경매를 원칙으로 하고 있다 할 것이다.
그러나 법원이 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 일괄경매할 것을 정할 수 있다(615조의 2).
경매부동산을 분할경매하는 것은 법정매각조건이 아니며 법원은 자유재량에 의하여 분할경매할 것인지 일괄경매할 것인지를 결정할 수 있다(대법원 1962.2.8. 자4294민재항626 결정, 1964.6.24. 자64마444 결정).
따라서 법원은 이해관계인의 합의가 없어도 일괄경매를 명할 수 있고 또 일단 일괄경매로 정한 것을 분할경매로, 분할경매로 정한 것은 일괄경매로 변경할 수도 있다
(나) 일괄경매를 할 수 있는 경우
수개의 부동산이 그 상호간의 위치, 형태, 이용관계 등 여러면으로 부터 객관적, 경제적으로 관찰하여 유기적 일체성이 인정되는 경우에는 일괄하여 경매함이 오히려 고가로 매각될 수도 있고 또 사회경제상의 관점에서도 유리한 경우가 있을 수 있으므로(예컨대 토지와 그 지상건물)법원은 재량에 의하여 일괄경매를 명할 수 있다.
또한 이해관계인인 전원의 합의에 기하여 일괄경매의 신청이 있으면 법원은 이를 존중하여 줌이 타당하다,
일괄경매신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 접수하고 이를 경매신청사건기록에 시간적접수순서에 따라 가철하여 인지는 첨부를 요하지 아니한다(송민 91-1).
그러나 다음과 같은 경우에는 일괄경매가 허용되지 아니한다.
첫째, 과잉경매로 되는 경우이다. 즉 매득금으로 각 채권자의 채권과 집행비용을 상환함에 충분한 경우(636조 1항)에는 동일 경매철차의 대상으로 되는 수개의 부동산 전부를 일괄경매하는 것은 허용되지 아니한다.
그러나, 토지와 그 지상건물을 동시에 경매하는 경우에는 설사 과잉경매에 해당하더라고 토지와 건물의 경제적, 사회적인 용도와 효용으로 보아 예외적으로 일괄경매를 인정함이 상당하다(대법원 1967.8.31. 자 67마 781 결정등).
둘째, 일괄경매를 하는 것보다 분할경매를 하는 편이 보다 고가로 매각할 수 있으리라고 예측되는 경우에도 일괄경매를 할 수 없다. 그러나 이와 반대로 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 편이 현저히 고가로 매각할 수 있음이 명백한 경우에는 분할경매를 할 수 없고 일괄경매를 하여야 한다. 따라서 토지와 그 지상건물이 동시에 경매되거나 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우(대법원 1968.12.30. 자68마 1406 결정) 또는 2필지 이상의 토지의 경매로서 분할경매에 의하여 일부의 토지만이 경락되게 되면 나머지 토지가 대지(垈地)가 되어 현저히 값이 내려가게 될 경우에는 과잉경매의 여부를 가릴 것이 없이 일괄경매를 하여야한다.
또한, 압류채권자가 다르거나 소유자가 다르더라도 일괄경매를 하는데 아무런 지장이 없다. 따라서, 예컨대 남편소유의 토지와 그 지상의 처소유의 건물, 법인대표자소유의 토지와 그 지상의 법인소유의 건물등에 관하여도 각 그들이 압류채무자인 한 일괄경매가 가능하다. 각 부동산마다 저당권등의 권리자가 다르다거나 그 순위가 다른 때에도 일괄경매를 할 수 있다. 다만, 위와 같은 경우에는 각 부동산별로 매각대금과 집행비용을 확정할 필요가 있으므로 일괄하여 최저경매가격을 정하는 외에 각 부동산별로 최저경매가격을 정하여 놓을 필요가 있다(655조 2항 참조).
수인의 채권자가 각각 경매신청을 하거나 또는 소유자 별로 따로 따로 경매신청이 된 수개의 부동산을 일괄경매함에 있어서는 각 사건의 병합결정이 필요하다.
이와 같은 경우에 일괄경매를 한다는 결정에는 병합결정이 포함되어 있는 것으로 볼 수도 있으나 병합결정을 하여 기본사건과 병합되는 사건을 기록상 명백히 해두는 것이 절차진행에 편리하다.
(다) 일괄경매의 절차
① 일괄경매를 하는 경우에 있어서 각 부동산별로 매각대금과 집행비용을 확정할 필요가 있는 경우에는 일괄하여 최저경매가격을 결정하는 외에 각 부동산별로 최저경매가격을 결정하여 놓아야 함은 위에서 본바와 같다.
다만 위와 같은 경우에 각 부동산마다 최저경매가격을 정함에 있어서 이를 어떻게 결정할 것인가에 관하여는 ㉠ 각 부동산을 분할매각하는 것을 전제로 그 가액을 평가하여 이를 기준으로 최저경매가격을 정하면 족하다는 견해와 ㉡일괄경매로 인하여 부동산의 이용가치가 증가된 정도가 각 부동산마다 다를 경우에는 단순히 분할매각할 때의 가액을 기준으로 하여서는 안되고 이용가치가 증가된 비율이 다른 점을 참작하여 각 부동산별로 따로 그 가액을 평가하여 이를 기준으로 각 그 최저경매가격을 정하여야한다는 견해가 서로 맞서 있다.
그러나 각 부동산의 소유자도 동일하여 각 부동산별로 매각대금을 확정할 필요가 없는 경우에는 일괄경매하는 부동산전체에 대한 최처경매가격만을 정하여도 무방하다. 다만, 이 경우에도 과잉경매에 해당하는지의 여부를 판단하기 위하여 평가만은 일괄 평가외에 각 부동산마다 개별적으로 그 가액을 산출하도록 명할 필요가 있을 것이다.
일괄경매를 하는 경우에는 반드시 경매기일의 공고에 일괄경매를 한다는 취지를 기재하여야 한다(규 152조 1호)
기일이 공도된 후에 일괄경매로 변경된 경우에는 그 취지를 다시 공고할 필요가 없고 집달관이 경매기일에서 매수신고의 최고를 하기 전에 고지하면 족하다.
② 일괄경매한 수개의 부동산중 일부에 대하여 경락불허가 사유가 있는 경우에는 전체에 대하여 경락불허를 하여야 한다(대법원 1984.2.8. 자84마카 31결정).
③ 법원이 일괄경매하기로 정한 때에는 일괄경매를 한다는 결정을 하여야 한다. 이에 대하여 불복이 있는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다.(504조 1항). 일괄경매의 결정이 없는 때에는 집달관은 분할경매를 하여야 한다.
(문례)일괄경매결정
○ ○ 지 방 법 원
결 정
사 건 200 타경 부동산강제경매 채 권 자 채 무 자 주 문 별지부동산을 일괄하여 경매한다. 이 유 이 사건에 관하여 별지 부동산을 일괄하여 경매함이 상당하다고 인정되므로 주문과 같이 결정한다.
200 . . .
판 사 ○ ○ ○ |
14. 특별매각조건
(가) 이해관계인의 합의에 의한 특별매각조건
최저경매가격 이외의 법정매각조건은 이해관계인전원의 합의(따라서 다수결로 결의할 수 있는 성질의 것이 아니다)에 의하여 변경할 수 있다(622조 1항). 즉 특별매각조건은 이해관계인의 합의에 의하여 정할 수 있다.
최저경매가격에 미달하는 가격으로 허할 수 없다고 한 것은 최저경매가격은 공익에 관계되는 매각조건이므로 이해관계인의 합의로서도 변경할 수 없다는 취지이다.
그러나 법원이 결정한 최저경매가격을 인상하기로 하는 합의는 유효하다.
합의로 변경할 수 있는 조건은 예컨대 경락대금의 지급방법과 시기(반대설 있음), 경매에 의하여 소멸할 저당권을 존속시키기로 하는 조건등이 있다.
여기서 이해관계인이라 함은 매각조건의 변경에 의하여 자기의 권리에 영향을 받을 이해관계인에 한한다.
따라서 부동산상의 저당권을 존속시키기로 하는 합의에 있어서는 그 저당권자만이 이혜관계인이고 그보다 후순위의 저당권자는 이해관계인이 아니다.
이해관계인의 합의에 의한 매각조건변경신청은 경매기일까지 할 수 있다(622조 2항).
필요한 경우에는 법원이 경매기일전에 특별기일을 열어 이해관계인으로 하여금 합의가 성립되도록 합의케 할 수도 있다.
합의를 할 수 있는 시한은 경매기일까지이나(622조2항) 매각조건의 변경의 효력이 생기려면 단지 절차외에서 또는 특별기일에서 합의가 성립된 것만으로는 부족하고 그 합의가 법원에 신고되고 그에 기하여 법원이 매각조건을 변경한다는 뜻의 결정을 함이 필요하므로 여기서 경매기일까지라고 한 것은 실제로는 경매기일이 열릴 때까지를 의미한다. 신경매, 재경매의 경우에도 마찬가지로 각 그 기일이 열릴 때까지이다.
집행법원은 이해관계인으로부터 합의에 따른 변경신청이 있으면 그 합의가 유효하게 성립된 이상 이에 구속되고 매각조건 변경 결정을 해야 할 것이다. 만일 변경결정을 하지 않고 법정의 매각조건대로 경매를 명하였을 경우에는 매각조건의 정함이 위법하다는 의미에서 633조 4호의 이의사유가 된다 할 것이다.
모든 이해관계인의 유효한 합의 없이 매각조건을 변경하여 경매를 실시한 경우에도 같은호의 이의 사유에 해당된다.
이해관계인으로부터 합의에 따른 변경신청이 있으면 문서건명부를 등재하고 경매사건기록에 시간적접수순서에 따라 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(송민 91-1).
(나) 직권에 의한 특별매각조건
법원은 필요하다고 인정할 때에는 직권으로 법정매각조건을 변경할 수 있다(623조1항).
이해관계인의 합의가 있어도 변경할 수 없는 최저경매가격이라도 직권으로 변경할 수 있다(623조 2항 단서 참조, 대법원 1959.5.5. 자4291민재항 206 결정).
다만 최저경매가격의 변경에 대하여는 즉시항고할 수 있다. 그러나 그 밖의 변경재판에 대하여는 불복을 하지 못한다.(623조 2항).
법원은 직권으로 매각조건을 변경하고자 하는 경우에 필요하다면 집달관에게 그 부동산에 대한 필요한 조사를 명할 수 있다(623조 3항).
(다) 매각조건변경결정
① 이해관계인의 합의가 있는 경우
법원은 이해관계인이 법정매각조건변경의 합의를 하여 합의에 의한 매각조건변경신청을 한 때에는 그 변경이 적합한 것인가를 심사하여 그 것이 적법하다고 인정하면 이에 구속되어 매각조건변경의 결정을 한다.
매각조건변경결정은 합의에 참가한 각 이해관계인에게 고지해야 하며 그 방법은 법원이 상당하다고 인정하는 방법에 의하면 되나 통상 경매기일의 공고에 기재하든가 결정정본을 송달하는 방법에 의하게 될 것이다.
② 직권에 의한 변경의 경우
법원이 직권으로 법정매각조건을 변경할 경우에는 매각조건변경의 결정을 한다.
결정의 고지방법은 합의에 의한 변경의 경우와 같다
(문례) 매각조건변경
○ ○ 지 방 법 원
결 정
사 건 200 타경 부동산강제경매 채 권 자 채 무 자 주 문 이 사건 경매에 있어서 별지 부동산에 대한 최저경매가격을 금원으로 한다. 이 유 이 사건에 관하여 최저경매가격에 대한 매각조건을 변경함이 상당하다고 인정되므로 민사소송법 제623조 1항에 의하여 직권으로 주문과 같이 결정한다.
200 . . .
판 사 ○ ○ ○ |
(라)특별매각조건의 고지
특별매각조건은 경매기일 공고에 기재할 필요적 기재사항은 아니나(618조 참조) 경매기일의 공고전에 변경하였으면 공고에 기재하는 것이 바람직하며 경매기일에 집달관이 매수가격의 신고를 최고하기 전에 고지하여야 한다(624조).
이에 위반한 경매절차는 경락불허가의 사유가 된다.
15. 경매기록의 교부
집행법원의 법원사무관등은 집달관으로 하여금 경매를 실시하게 하기 위하여 경매기일전에 경매명령이 가철된 경매기록을 집달관에게 교부한다.
그 방법은 경매기일공고에 기재된 시각이전에 그 날 실시할 경매기록을 일괄하여 집달관에게 인계하고 집달관으로부터 경매기일부의 비고란에 영수인을 받는다(송민 83-5,84-1,6항가호).
한편, 담임집달관은 법원으로부터 인계받은 기록에 경매명령이 첨부되어 있지 않은 때에는 법원에 경매절차를 진행할 지의 여부를 확인하여야 한다(송민 84-12,2항). 또 경매기일이 지정된 경매사건의 기록인계가 경매기일공고에 기재된 시각보다 지연되는 경우에도 당해사건의 기일을 변경(연기)한다는 적법한 통지를 받지 아니하고는 함부로 기일이 변경(연기)되었다는 취지를 게시하거나 관계인들에게 고지하여서는 아니된다(송민 84-2 8항 다호).
경매환가절차 - 16. 경매기일의 개시
(가)개시선언
집달관은 경매기일공고에 기재된 일시와 장소에서 경매기일을 열어야한다.
경매기일은 집달관의 개시선언 즉 출석한 이해관계인과 일반매수 희망자에 대하여 적당한 방법으로 경매를 개시한다는 취지를 선언함에 의하여 개시된다.
경매기일개시의 시각은 가능한 한 경매기일 공고에 기재된 시각을 준수하여야 할 것이다.
(나) 기록의 열람
집달관은 경매기일에 경매기록을 각인(출석한 이해관계인과 매수희망자)에게 열람할 기회를 주어야 한다(624조).
(다) 특별매각조건의 고지
집달관은 특별매각조건이 있으면 매수신청의 최고전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 한다(624조).
특별매각조건이 경매기일의 공고에 기재되어 있더라도 그 고지를 생략할 수 없다.
33. 항고인용의 재판의 공고
항고법원이 항고를 이유있다고 인용하여 집행법원의 결정을 취소 또는 변경한 때에는 집행법원의 법원사무관등에게 그 결정의 정본을 송부하여 집행법원의 게시판에 게시하여 공고하게 하여야 한다(644조).
항고법원이 항고를 이유있다고 인정하여 원결정을 취소하고 경락불허가결정을 한 경우의 효력은 일반의 경락불허가결정의 경우와 다를 바가 없다.
34. 차순위매수신고인에 대한 경락허부결정
경락인이 대금지급기일에 그 의무를 이행하지 아니할 경우에 차순위매수신고인이 있을 때에는 차순위매수신고인에 대한 경락허부를 결정하여야 한다(647조의 2,1항, 대금지급기일에 그 의무를 이행하지 아니함의 의미에 관하여는 후술 재경매 참조). 따라서 법원은 경락기일을 새로 지정하여 차순위매수신고인에 대한 경락허부결정을 하고 경락허가결정이 확정되면 대금지급기일을 지정하여 이후의 경매절차를 진행한다. 그러나 경락불허가결정이 확정되면 직권으로 재경매를 실시한다.
차순위매수신고인에 대한 경락기일은 최초의 대금지급기일로부터 3일이내에 지정하되 그 대금지급기일로부터 14일 이내의 날로 정하여야 한다(송민 91-5). 차순위 매수신고인에 대한 경락허부결정에 관한 절차도 앞에서 본 일반의 경락허부결정에 관한 그것과 똑같다. 따라서 차순위매수신고인에 대한 경락허부결정도 반드시 이를 경락기일에 선고하여야 한다.
최고가매수신고인에 대한 경락허가결정이 항고심이나 재항고심서 취소된 경우에는 차순위매수신고인이 있더라도 보조가 적용될 여지가 없으므로 집행법원은 신경매기일을 정하여 경매절차를 진행한다. 한편 차순위매수신고인에 대한 경락허가결정이 있는 때에는 경락인은 매수의 보증으로 보관하게 한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못한다(647조의 2,2항). |
35. 재경매
(가) 의의
경락인이 대금지급기일에 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없을 때에는 법원이 직권으로 재경매를 명하여야한다(648조 1항).
재경매는 경매절차를 다시 실시하는 점에서 신경매와 같으나 재경매는 경락허가결정확정후 경락인의 대금지급의무불이행을 원인으로 함에 반하여, 신경매는 경락허가결정에 이르지 아니하였거나 경락허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 실시하는 점에서 양자는 구별된다.
(나) 재경매의 요건
재경매는 경락인이 대금지급기일에 그 의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 때에 한하여 실시된다(648조 1항).
① 경락인이 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것.
「그 의무」라 함은 경락대금지급의무를 말한다.
의무를 완전히 이행하지 아니하면 재경매가 실시되므로 일괄경매된 수개의 부동산중 일부 부동산의 경락대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없고, 또 수인이 동일부동산을 경락한 경우에 공동경락인 내부관계에서는 부담부분이 정하여져 있더라도 법원에 대하여는 각자 전액을 지급할 의무가 있으므로 그 중 1인만이 그 부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 아니하는 경우에는 경락인들은 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없다.
② 경락인이 대금지급기일에 이행하지 아니하였을 것
법원이 지정한 대금지급기일에 경락인에 의하여 대금이 납부되지 아니하였을 것을 요한다.
대금지급기일 전에 대금을 납부하여도 이는 대금납부로서의 효력이 없다(대법원 1964.7.30. 자 64마467 결정, 1966.6.28. 선고 66다 833 판결).
다만, 대금지급기일 전에 납부하면 그 대금납부가 무효가 되는 것이 아니라 법원이 지정한 지급기일의 경과와 더불어 그 대금납부의 효력이 발생한다(대법원 1970.3.31. 선고 70다32판결).
따라서 결국 경락인이 대금지급기일까지 대금지급의무를 불이행한 때에만 재경매를 명할 수 있다 할 것이다.
③ 차순위매수신고인이 없을 것
경락인이 대금지급기일에 그 의무를 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없을 때 재경매를 명할 수 있다.차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재경매를 명할 수 없고 그에 앞서 먼저 차순위매수신고인에 대한 경락허부를 결정하여야 한다(647조의 2). 따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 경락불허가결정이 확정되거나 차순위매수신고인에 대하여 경락허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기일까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재경매를 실시할 수 있다.
④ 의무불히행이 재경매명령시까지 존속할 것.
경락인이 대금지급기일후에도 재경매기일의 3일전까지는 대금지급을 할 수 있기 때문에 재경매명령전에 대금을 완납한 때에는 재경매의 요건을 구비하지 못한 것으로 된다.
법원은 대금비급기일을 연기할 수도 있다(대법원 1946.11.15. 선고 4279민상57판결).
(다) 재경매의 대상
재경매의 대상으로 되는 목적물은 원칙적으로는 경락인이 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니한 경락부동산이다.
다만, 당초 수개의 부동산을 경매하였으나 636조의 과잉경매로 되어 일부 부동산에 대하여서만 경락허가를 하고 나머지 부동산에 대하여서는 경락불허가를 하였다가 경락인이 대금을 지급하지 아니하여 위 경락부동산에 대하여 재경매를 실시하게 된 경우에 법원은 필요하다고 인정하면 앞서 과잉경매로 경락을 허가하지 아니하였던 부동산도 함께 경매에 부칠 수 있다(전술 (마)(3)(가)④㉯ 참조).
이 경우에 경락불허된 부동산의 경매는 재경매가 아니므로 전경락인의 매수금지의 문제는 생기지 아니한다.
(라) 재경매명령
집행법원은 전술한 재경매의 조건이 구비되었으면 그 사유발생일로부터 3일 이내에 직권으로 재경매를 명하여야 한다(송민 91-5 참조).
법원이 재경매를 명함에 있어서는 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고 재경매명령서를 작성하여 이를 집행기록에 가철하여 두었다가 후일 경매기일공고절차를 완료하여 재경매를 실시할 때에 집행기록과 함께 집달관에게 교부한다.
재경매명령서를 전경락인 기타 이해관계인에게 고지할 필요는 없다(그러나 적어도 경매신청채권자와 채무자 및 전경락인에게는 고지함이 상당하다는 견해도 있다)
(서식)
○ ○ 법 원 재 경 매 명 령
사 건 200 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 경 락 인 는 이 법원이 정한 200 . . . 의 경락대금 지급기일에 그 의무를 이행하지 아니하였으므로 별지기재 부동산에 대한 재경매를 명한다.
200 . . . :
판 사 (인) |
민소 648①, 728 2-163
(마) 재경매절차
① 매각조건
최초에 경매하기 위하여 정한 최저경매가격 기타 매각조건은 재경매절차에도 적용된다(648조 2항).
즉 재경매는 전경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일부터 재개속행 되는 것이므로 재경매명령후 최초의 재경매기일의 최저경매가격 기타 매각조건에 대하여는 전경락인이 최고가매수신고인으로 호창받은 경매기일에 있어서 정하여졌던 최저경매가격 기타 매각조건이 그대로 적용되어 재경매기일에서는 그 매각조건에 따라 경매를 실시하여야 한다.
따라서 615조에 의하여 감정인이 평가한 금액이나 전경락인이 매수신고한 가격을 최저경매가격으로 하여 재경매를 실시하여서는 아니된다(대법원 1975.5.31. 자75마172 결정).
또한 재경매직전의 경매기일에 있어서의 최저경매가격을 저감하여 이를 재경매에 있어서의 최저경매가격으로 하여서도 아니된다. 그러나 이해관계인간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반의 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다(서울민사지방법의 실부에서는 재경매의 경우 직권으로 매수신청의 보증에 관한 매각조건을 변경하여 매수신고가격의 10분의 2를 보증으로 보관하게 하고 있다).
(문례) 매수신청보증에 관한 매각조건변경결정
○ ○ 지 방 법 원 결 정
사 건 200 타경 부동산강제경매 채 권 자 채 무 자 주 문 채권자 이외의 사람이 매수신고인이 되고자 할 때에는 매수가격의 10분의 2에 해당하는 현금이나 법원이 인정하는 유가증권을 즉시 집달 관에게 보관하게 하여야 한다. 이 유 위 당사자 간의 부동산 강제경매 사건에 관하여 이 법원이 실시하는 경매기일에 있어서 부동산 매각조건을 민사소송법 623조 1항에 의하여 주문과 같이 결정한다.
200 . . . 판 사 |
② 재경매기일의 지정·공고·통지·실시
법원은 재경매를 명한 때에는 즉시 재경매기일을 지정하여 일반의 경매절차와 같은 방법으로 이를 공고하여야 한다. 재경매기일은 그 공고일로부터 7일이후 20일이내로 정하여야 한다(648조 3항, 송민 91-5).
재경매기일도 일반의 경매기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 하여야 한다(617조 2항). 전경락인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다(반대설 있음). 재경매기일의 절차는 모두 일반의 경매기일의 절차와 마찬가지로 실시한다. 다만, 재경매에서는 전경락인은 경매에 참가하지 못한다(648조 5항).
재경매기일에 매수신고가 없거나 최저경매가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 일반 경매절차의 경우와 마찬가지로 631조의 규정에 따라 신경매기일을 지정한다.
(바) 재경매절차의 취소
① 경락인이 재경매기일의 3일전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재경매절차를 취소하여야 한다(648조 4항).
재경매취소를 인정하는 취지는 신속히 경매절차를 완결시키려는데 있다. 재경매취소결정이 있으면 일단 효력이 상실된 경락허가결정이 부활하고 경락인은 확정적으로 소유권을 취득하게 된다.
② 취소의 요지
㉮ 재경매기일의 3일전까지 지급할 것.
「재경매기일의 3일전까지」라 함은 재경매기일으 전일로부터 소급하여 3일이되는 날까지를 의미한다(대법원 1992.6.9. 자 91마500결정). 예컨대 재경매기일이 1월 10일이면 1월 9일부터 역산하여 3일이 되는 날은 9일 8일 7일, 7일이 되므로 1월 7일까지 대금등을 납부한 때에는 재경매절차를 취소한다.
3일이 되는 날(위 예에서 1월 7일)이 일요일 기타 공휴일이면 그 익일(위 예에서 1월 8일)이 납부하여 취소를 구할 수 있는 날의 말일이 된다.
그러나 이 3일전이라는 요건을 반드시 엄격하게 해석할 것인가에 관하여는 견해가 나뉜다. 이 규정을 엄격하게 해석할 필요가 없다는 입장에서는 집행법원이 직권으로 재경매기일을 변경함으로써 3일전의 적법한 지급으로 수령을 하는 것도 가능하다고 한다. 그러나 이 견해에 따르더라도 전경락인의 고의성이 엿보이고 또 재경매를 실시하면 보다 고가로 재경매될 것이 확실시 되는 경우에까지 3일전의 요건을 갖추지 못한 대금지급을 받아주어야 하는 것은 아니며 구체적으로 사건에 따라 법원이 재경매절차의 본 뜻에 비추어 합목적적으로 처리함이 상당하다 할 것이다.
재경매기일이 변경되어 신기일이 지정된 경우에 그 신기일은 물론, 재경매기일에 허가할 매수가격의 신고가 없어 631조의 규정에 의하여 신경매기일이 정해진 경우에 그 신경매기일도 종전의 경매절차에 대한 관계에 있어서는 재경매기일이므로 경락인이 그 기일의 3일전까지 그 대금등을 지급하면 재경매절차를 취소하여야 한다.
3일전의 요건을 갖추지 못하였기 때문에 법원이 그 대금수령을 거부하고 재경매명령을 하였지만 매수신청이 없어서 신경매기일을 정한 경우에 이에 의하여 전경학인의 대금의 제공이 적법한 것으로 되는 것은 아니므로 전경락인으로서는 속행된 신경매기일의 3일전까지 다시 대금등을 지급하지 않으면 재경매절차의 취소를 구할 수 없다.
㉯ 경락인이 대금, 지연이자와 절차비용을 지급하였을 것.
「대금」이라함은 경락허가결정에 기재되어있는 경락대금을 말한다.
경락인이 전에 납입한 매수보증금은「대금」에 산입되므로(655조 3항)이 매수보증금은 공제된다.
「지연이자」라 함은 대금지급기일로부터 기산하여 현실로 대금을 지급한 날까지의 경락대금에 대한 민사법정이율인 연5푼의 비율에 의한 이자를 말한다.
「절차비용」이라 함은 재경매기일공고·통지비용, 재경매절차취소결정고지비용 등이다.
이러한 금액의 지급은 대금지급기일에 납부할 대금의 납부방법과 동일하다. 즉 경락인은 법원으로부터 납부명령서를 받아 세입세출외 현금출납공무원에게 납부한다(민사예납금등취급규칙 2조). 납부를 받은 위 현금 출납공무원은 납부인에게 영수즈을 교부하고 보관표를 작성하여 집행법원의 법원사무관 등에게 회부하여야 한다(위 규칙 5조).
납부를 받은 현금출납공무원이 집행법원의 법원사무관등에게 위 보관표를 회부하기 위하여는 상당한 기간이 소요되는 결과 그 사이에 재경매절차취소시한이 경과할 우려가 있으므로 위 금액을 납부한 경락인은 영수증을 첨부하여 그 취지를 집행법원에 신고할 필요가 있다.
③ 차순위매수신고인이 경락허가결정을 받았던 경우
차순위매수신고인이 경락허가결정을 받아 경락인이 되었으나 차순위매수신고인도 대금을 지급하지 아니하여 재경매를 하는 경우에는 최고가로 경락인이 된 자와 차수위로 경락인이 된 자중 먼저 대금을 지급한 경락인이 매매 목적물의 권리를 취득한다(648조 4항 후단).
④ 취소절차
㉠ 집행법원은 세입세출외 현금출납공무원으로부터 회부된 보관표나 경락인이 제출한 영수증에 의하여 재경매절차취소의 요건이 구비되었다고 판단하면 재경매절차를 취소하는 결정을 한다.
재경매절차의 취소결정은 그 효과와 영향이 크고 또 불복신청의 기회를 준다는 뜻에서 적어도 경매신청채권자, 채무자 및 전경락인에게는 이를 고지할 필요가 있다. 그러나 그 밖에 이해관계인에게까지 고지할 필요는 없다 할 것이다. 다만, 이미 재경매기일의 공고를 한 경우에는 취소결정에 따라 당연히 그 기일취소의 공고를 할 필요가 있으며, 또 재경매기일을 각 이해관계인에게 통지를 마친 경우에는 기일의 취소도 이를 통지함이 마땅하다.
㉡ 재경매절차취소결정에 대한 불복방법으로서는 집행에 관한 이의를 할 수 있다(504조 1항).
(문례) 재경매절차 취소결정
○ ○ 지 방 법 원 결 정
사 건 200 타경 부동산 강제경매 채 권 자 채 무 자 주 문 별지목록기재부동산에 대한 재경매절차를 취소한다 이 유 위 사건에 관하여 경락인 ○○○은 민사소송법 648조 4항에 의하여 대금과 지연이자 및 절차비용을 납입하였으므로 주문과 같이 결정 한다.
200 . . .
판 사 |
⑤ 취소후의 조치
집행법원은 재경매절차를 취소한 경우에는 즉시 배당기일을 지정하고 배당기일소환장을 송달한다.
대금은 이미 완납되었으므로 대금지급기일을 지정할 필요는 없다. 경락인이 납부한 대금등은 배당재단으로 된다.
또한 집행법원은 경락인의 소유건이전등기, 경락인이 인수하지 아니한 부동산위의 부담의 기입의 말소등기,경매신청기입등기의 말소등기를 촉탁한다(661조).
(사) 재경매의 전경락인에 대한 효력
① 경매참가의 불허
재경매가 실시된 때에는 전경락인은 그 후의 경매에 참가하지 못한다(648조 5항).
전경락인은 그 재경매기일뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 일체 경매에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다.
② 매수신청보증의 불반환
전경락인은 매수의 보증으로 보관하게 한 금전이나 유가증권의 반환을 청구할 수 없다(648조 5항).
재경매의 결과 경락대금이 재경매전의 경락대금보다 다액인 경우에도 역시 반환청구를 하지 못한다.
이 매수신청보증은 후에 법원이 배당할 금액에 산입되어 채권자에게 배당된다(655조 1항 3호).
보증이 유가증권인 경우에는 법원은 집달관으로 하여금 환가하게 하여 그 환가대금에서 환가비용을 공제한 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다(규 157조 1항). 그 환가에는 유가증권의 환가절차에 관한 544조 내지 546조의 규정이 준용되며(같은 조2항) 집달관은 환가를 종료한 후 지체없이 환가대금을 법원에 제출하여야 한다(같은 조3항).
그러나 재경매명령후 경매절차가 취소되거나 경매신청이 적법히 취하된 때에는 경매절차의 속행이 없었음에 귀착되므로 전경락인은 매수보증금의 반환을 청구할 수 있다.
다만, 재경매로 들어간 후에 경매목적물이 멸실되었다거나 또는 최저경매가격을 저감한 결과 616조를 적용하여 경매절차를 취소한 경우에는 전경락인은 보증금을 무조건으로 반환받을 수 없고 115조 2항 또는 3항 요건을 갖추어 담보취소결정을 받아야 한다. 그러나 이에 대하여는 이 보증금만으로 배당을 실시하여 경매절차를 종결하여야 할 것이라는 견해도 있다.
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